(这条文章已经被阅读了 48 次) 时间：2001-04-12 18:07:19 来源：王宏亮 (乐天) 原创-IT
从几年前中国房地产联合网的诞生，到1999年万科、万通、华远等传统房地产老大的网络结盟，再到今年一些门户网站插手房地产业，我国房地产业信息化、电子化的步子骤然加快了。这些网站的信息化“化”得够不够姑且不谈，单从其“过此村无此店”的心态，也足可看出房地产业急欲搭上新经济快车的急切。急切之弊在于浮躁——由于生怕错过网络经济的头班车，于是就四处找饭碗、抢地盘，结果使立法、市场、技术等均未到位或根本就缺位的房地产网站不顾基础的稳定与否，自身抵御风险能力的足与不足，就仓促上马，一阵喧嚣和呐喊之后，却发现自己原来还处在信息化的边缘地带，与“数字鸿沟”彼端的发达国家相去甚远。
这些大大小小的房地产网站究竟怕错过什么呢？
有人说，房地产e化是网络门户的第五次浪潮，但这个浪潮却是在中国工业化进程尚未走完的情形下骤然来临的，不光冲击力不足，在很大程度上也不可能成为业界的主流。就算作为实体经济的房地产业可以称之为国民经济的增长点和支柱产业，但不论说得如何天花乱坠，在线房地产目前还只是，也只能是线下业务的一个不怎么起眼的补充。
网上拍卖：有人喝彩无人买单
今年房地产业界最吸引眼球的盛事，大概非网上房展和网上拍卖莫属。推出上述业务的网站之多，使人还误以为中国房地产业的在线时代已经提前来临了呢。可仔细一看，却发现除了炒作还是炒作，根本就不是那么回事。
拿网上房展来说，不光不能给消费者以贴身的、“1TO1”的个性化服务，就是作为简单的买卖经纪业务，在传统中介代理份额中也占不了一席之地。这与房地产生产过程的非标准化有关，也与房地产网络行销还远未进入规模经济阶段有关。但说到根上，限制房地产e化从平面向纵深发展的，不是技术，而是观念。
不说今年初搜狐推出首次网上房产拍卖无一成交的尴尬场景了，就在数月前，京城首场网上拍卖活动开始时也搞得甚嚣尘上，可结果呢，连买单的人影都找不着。搜房网和现代城联手推出的网上无底价拍卖也好不到哪里去，最终的竞拍得主虽没跑掉，可硬是不签约，令人对我国的网拍事业一片心灰意冷。还有，整个交易过程只有竞拍在网上进行，房款的支付、房屋的交割全都搁在了网下。也就是说，信息流、资金流和物流，没有一样是e化的。这不是炒作是什么？
网拍的盲区不胜枚举。比如发布广告、张贴信息、拍卖产品得不到《广告法》、《拍卖法》的保护，比如成交率低，比如购买者的身份认证、拍卖安全性等等。这些问题不解决，网上房展也好，网上拍卖也罢，说穿了就只能是一种变相的房产广告，不外乎此。
“数字鸿沟”中的房地产网站
现在都兴开网站，于是乎由风险投资支持的专业网络公司也遍地开花地多了起来，比如搜房网、万家网、华居网、互赢网、现代城网、我爱我家网等等。可惜其中绝大多数只是简简单单充当了一下信息中介的角色，远未在交互式服务上做到深度开发。
以号称业界老大的搜房为例，前不久就因被香港房地产网站十八居起诉抄袭、拷贝了其网站内容，一度弄得灰头土脸。不过话说回来，搜房还是业界为数不多的作出一定规模的网站。其与中房集团合作建立的“中房指数”，当算是对业界最大的贡献。
自去年5月成立到当年年底，搜房以换股或现金交易方式先后全资收购或合并了香港地产网、台湾家天下地产网、上海搜房网、深圳房地产交易网和北京搜房网，从此在业内确立了老大的地位。今年9月8日，搜房又通过与新浪、搜狐结盟，入主后者的房地产频道，在信息服务这块更上了一个不小的台阶，于是不仅成为一个垂直类的资讯门户，同时也成为一个房地产电子商务网站。其所提供的网上服务包括了网上房产交易、租赁、拍卖、远程教育、家居、金融、商用物业、产业服务及社区等9项内容，范围几乎涵盖房地产的所有领域。
搜房的优势之一是其融资能力。毕业于清华大学，赴美留学后归国的搜房CEO莫天全不仅说动美国国际数据集团(IDG)和高盛公司为其提供了风险资金支持，而且正酝酿上市计划。这在国内房地产网站中可说还没有先例。
经营得较有特色，在业内也颇有号召力的网站还有不少，如日点击量在300万次以上的和讯房地产网、FM365家具频道。此外，赛龙网的房地产垂直频道，万家网的土地招商，焦点房地产的免费二手房评估系统，也皆有建树。当然，这只是关起门来自说自话，我们始终面对并不可不提的“数字鸿沟”，至少目前来看并没有缩小。
除了上述“社会网”之外，传统房地产企业今年来也纷纷建立自己的网站，如万通、万科、现代城、今日家园、水清木华园等。与单纯建立小区网，在楼盘开发中提供互联网接入和社区服务相比，建网站当然是更进了一层。
开设网站较早的是深圳万科。今年2月，万科推出“网上建材采购计划”，开展面向企业的B2B电子商务。凑巧的是本年度11期《福布斯》杂志评出的“全球最优秀300家小企业”中，万科作为唯一的国内上市公司和房地产公司荣幸入选，不知道这与其触网的努力有没有关系。
转型更为彻底的则是万通集团。9月12日开始试运转的“万通筑巢网”以网上定制为号召，宣称要使住房的生产过程、营销过程和服务过程都实现在线交易。这种模式照冯仑的话说就是，“要像戴尔攒电脑一样，把房子攒着卖。”当然要完全做到这一步，在目前还有点“说梦”的味道。换句话说，线上交易与线下服务的结合还是必不可少的。
我爱我家网CEO刘田如是说
与大肆张扬的搜房不同，我爱我家网开业以来一直运作得中规中矩。先是在北京开了30家连锁店，二手房交易经营得红红火火，接着又准备在今年年底将连锁店开到100家。网站CEO刘田将这种立足实体交易的经营战略称为“两网合一”模式。“该模式的运作思路是这样的：现实的网（连锁店）执行房屋租赁、置换代理，网站则对连锁店的信息传输与内部管理等方面进行技术支持，以网络化手段归集市场信息，一二级市场相互驱动，以达成市场与客户的高效衔接。”刘田说。
房地产营销从传统模式向电子模式转型的初期必然会面临诸多瓶颈，比如市场推荐和市场培养，虚拟空间到实际空间的连接和还原，技术支持与立法等等。不过刘田认为，立法与安全性还都是技术与配套支持方面的问题，还好解决，最大难点应该还是在公众的认知以及网络的实际应用方面，而不是网络技术本身。“首先是可行，其次是应用，最后才能规范。”
面对来自传统媒体的竞争，房地产网站眼下分到的市场蛋糕还不够大，网络营销也没有找到与传统通路的对接点，但电子模式的优势已开始露出峥嵘。刘田说：“一份报纸的容量再大，也只是一份，囊括的是一天、一周甚至更长时间内的一部分信息，而网页的容量要比这大得多，一天、一周、一月甚至更长时间的信息（在更广泛的范围内），都可以在同一时间被阅读者所看到和了解。你在北青报的电子版上可以查到一年中任何一天任何一条信息，如果是读报纸，厚厚的一打，想找的还没找到你就已经疲惫不堪了。这就是很现实的例子。”
房地产网站的软肋在哪里?
一个令人尴尬的现象是，目前存在的300多家房地产网站，既没有一家在国内或国外资本市场单独上市，也没有一家入选CNNIC的影响力分类排名。这说明了什么还用说吗？
对于住宅产业来说，信息化的必要性不言自明，但住宅产业从立项、设计、施工、销售到物业管理，整个链条之长，光靠一两个设想或单纯的技术优势是不解决问题的。目前我国有2.7万家房地产企业，普遍处于作坊式经营状态，明显缺乏推行信息化的实力、动力和机制。就是那些一定程度上信息化了的，“化”得也还不够，大多只是提供一些房产信息，提供一些简单的中介服务，真正能够为企业提供信息化解决方案的，可说绝无仅有。
信息化的第一步是先把网站做好，但目前多数房网的网页从栏目设置到内容的准确性都令人不敢恭维。曾有人在一家颇为知名的房地产网站上查寻楼盘资料，结果是错误百出，由此可见该网站专业水平和数据库准确性之低，技术人才之缺乏。若据此贸然地作出购买决定，后果如何是不难想象的。真要在线售房，起码也该先把网页设计好吧？
但许多网络商却将大量财力和人力花在了“造势”上。由于缺乏赚钱的方法，或虽有赚钱方法但还没有将方法变为现实，网站费用只上不下，而相对于庞大的房产业来说，网络公司所取得的份额还是一小块，不仅没有进入规模经济的良性循环，也无法通过收取内容及服务费用以充实自己的利润报表。于是，追求模式的创新和实现规模的“经济”之间就出现了不可调和的矛盾。
有些颇有知名度的网络门户，也热衷于搞什么“战略结盟”，结果不过是在各自的主页上多了一个链接，服务和商务却没有相应跟上。这是典型的“贴牌”电子商务。一方面是立法、人力资源、信用制度以及开放的资本市场的缺位，另一方面却是故弄玄虚不切实际的人为炒作。那些生怕错过什么的网站，为什么不先把基础夯实了再作他图呢？
在e化的诱惑面前，中国房地产市场存在的痼疾几乎还是依然故我。商品房销售环节的虚假广告、合同纠纷仍然盛行；住房二级市场的开放、租赁市场和房地产中介服务的规范，在很多地方也仍是一个喊了多年但至今并未落实的空头招牌。据悉，建设部即将对国内的房地产网站进行规范和清理，这对于行业来说是好事，但具体到个别房地产网站来讲，是福是祸就难以“一言以蔽之”了。
商业模式的实验与资本化
IT评论家胡泳先生有一个观点认为，互联网技术革命一般要经历五个发展阶段，分别是实验阶段、资本化阶段、管理阶段、高度竞争阶段和巩固阶段，而目前中国互联网业正处于第一到第二阶段的过渡期。对于房地产业而言，这个观点同样是适用的，只不过房地产还处在这个过渡期的开端：刚刚开始模式尝试，金融家和资本市场还没有加入进来，网上交易还止于面向企业的BtoB阶段，尚未到达大众市场。
由本身的特殊性决定，房地产网站要实现完全的电子化商务是不大可能的。传统的商业模式，当然还有传统的生产过程，还必须在网下生产。
我们注意到，传统企业的e化无非两条路：要么搭建一个网络平台作为实体的延伸，要么在外部重新分蘖一个基于平台的新企业，然后再慢慢转型。搭建平台，甚至把销售转移到网上，并不很难，难的是在这个过程中建立起一套全新的企业管理、资本运营、人才激励等机制，使互联网渗透到传统的供应链、制造链或分销链中，形成一套自组织的生态结构。互联网技术变化之快，注定了任何经营模式都不是永恒的，更不是“放之四海而皆准”的。传统企业必须在长期积累的、他人难以轻易复制的产业资源基础上，不断扬弃旧模式和旧思路，不断实验，才能取得并完善“数字化生存”。对于他们来说，“水泥”和“鼠标”的结合将是一个长期而艰苦的过程。
其实房地产网络企业应该是一个典型的虚拟公司。它没有建筑、设计和生产功能，而只是将多种资源组合起来，进行信息的集成，因此服务的专业化和垂直化应该是房地产网络商首选的模式。河南鼎盛房地产信息网的策划营销、乌鲁木齐房屋网的在线中介、汕头房产信息网的设计制作，是这方面做得比较好的为数不多的例子。
如何将现有的用户转化为客户，如何将点击率转化为盈利率，迄今仍是困扰dot－com们的头号难题，房地产网站自是概莫能外。那些既不可能获得风险投资垂青，短期内又无法盈利的中小网站，将难逃收购或破产的命运。事实上，以商业网站之间的并购和结盟为标志的整合过程在国内已经启动了。3月3日，由搜房网发起，北京、上海、深圳、香港、台湾等20个城市房地产业领头网站组成的“房地产网站联盟”在北京宣布成立，算是打响了房地产业购并和联盟战役的第一枪。紧随其后的则是搜房整合新浪、搜狐房地产频道，以及北京房地产网与炎黄在线的战略联盟。
不管造势也好，实干也罢，中国房地产界已经踉踉跄跄地进入了e化的“春秋”时代。初级阶段的结盟往往带有一定的功利色彩：联盟的目的一旦达成或消失，联盟也就告一终结。对此我们不必厚非——只要购并本身的目的达到了，管他动机纯与不纯呢？