(这条文章已经被阅读了 80 次) 时间：2001-02-28 11:04:47 来源：liuming (kolarl) 原创-IT
也看经济适用房
——————兼评“收入线”的划分
这些天来读报上网，看到有记者称其“暗访”经济适用房小区，看到小区内停车位竟然是满的，而且有的住户是黑着灯的，由是推断经济适用房卖错了对象，就好像该穷人吃的窝头被富人们吃了一样。有的学者也称要严格规定入市购买者的资格，不能仅凭一纸户年均收入不足6万元人民币的证明了事。记者与学者都是一副为“穷人们”讲话的口气，让人不由得赞叹他们“脚是踩在民众中的”，但是对于他们所提出的要政府加强对入市购买者资格的鉴定，甚至规定更加严格的条件的做法，我不敢苟同。在这里我们不谈审核购买者资格的成本，仅从经济适用房政策的目的和市场经济规律本身来看要不要由政府来对这个市场进行控制。
首先，经济适用房政策的目的何在？政府强调推行经济适用房是为了达到“居者有其屋”的社会状态；同时，经济适用房仍然是一种商品，是国家改革旧有住房分配政策的配套方案之一。强制性的规定某一部分人不可以购买某一部分商品不仅有悖于经济基本规律而且将使政府推行这项政策的目的无法实现。也许有人会说不被允许购买经济适用房的人群是高收入阶层嘛，他们可以而且应该去购买商品房，但是不要忘记，我们所能用来区别高收入还是低收入手段仅仅是年收入证明，而60001 元和59999元收入的差别真的就大到可以让一家住一平米8000元的房子而另一家住每平米4000元的房子而感觉相同吗？
在报道中记者推断有些人买经济适用房是用来进行投资，期待升值而将其出售以套利，由此推断经济适用房卖错了人，有些“不应该”买经济适用房的人“非法”买了经济适用房，其实，购买不管是用于居住还是投资，对于市场来说都是需求，作为市场经济的裁判员，政府没必要也不值得（成本？）去规定每个人需求的原因，就好像任何一个政府都不会规定公民只可以因为饿才可以吃饭一样。
从北京的情况来看，经济适用房的销售情况普遍较好，甚至出现“爆棚抢购”的现象，这说明相对于消费者的需求来说，供给是不足的，也正是这种原因使得市场中有投资性购买的需求。这种情况下，政府所应该做的不应该是抑制需求，强制一部分人不要购买经济适用房，而应该是引导市场增加供给，供给的增加一来有利于实现该政策“居者有其屋”的目标，二来可以减少投资性需求。
另外，对经济适用房购买者进行硬性限制还陷入了一个经济学上的逻辑陷阱。政府在制定经济适用房政策时希望其一方面可以解决一部分住房相对短缺问题，另一方面还希望其可以拉动经济发展。而对经济适用房购买对象进行强制划分，都是讲收入在多少多少以上的家庭不可以购买，这样就只剩穷人们可以购买房子，显然也是拉动经济发展的任务也就落到了“穷人们”的身上，我们知道，穷人的边际消费率低，对经济增长的平均贡献要小于富人，也就是说要靠力量小的牛来拉车，这是第一个矛盾的地方，第二，如果希望力气小的牛能拉动车，就需要力气小的牛多起来，这样，穷人不是越来越多了吗？与社会主义经济发展的根本目标岂不是自相矛盾？
所以，我认为对经济适用房地购买者进行硬性划分，是不合适的，我们看过大禹治水的故事，他是依靠疏导而不是封堵完成的使命，与其禁止高收入的人群购买经济适用房不如“引导”这部分购买力转向商品房。
对于经济适用房市场，当前政府所应该发挥作用的领域在于供给部分，而且对于供给进行操作也要比对个体的消费者进行操作要方便而且节省成本，毕竟房地产商的数量要比购房的人少的多，我认为当前对于经济适用房供给的操作应包含以下几方面：
首先，要根据市场要求扩大供给，供给的增加将使所谓投资性的购房者退出市场，因为他们的获利空间小了，当小到低于其它类投资的获利空间时，自然的理性投资者将推出市场，转向其他投资方向。政府在这个领域所应该做的是在市场有增加供给要求时不要强行限制，当然现在开发经济适用房政府承担着税赋减免的成本，经济适用房开发的越多，政府税收的也越多，但是也不要忘记如果经济适用房不足将引发的社会的、经济的成本，这是个选择与平衡的问题。
第二，为了使经济适用房卖到该住经济适用房的人手里，同时也是为了使政府承担的税赋减免负担合理。应该强化其与商品房所不同的特点，面积控制是手段之一，但是也应该考虑到一部分所谓低收入者是也可能需要大面积住房（比如人口多），因此，我们也不应该因为经济适用房盖的大了就说它弄错了，如果决定盖这么大面积是市场要求的，是符合消费者需要的，我们就应该认可这种设计，毕竟，在市场经济环境下，企业的行为还是应该受市场规律决定的。如果强制企业不按这种规律办事，和我们市场经济改革的方向是不是又背道而驰了呢？
对于如何引导消费者，我认为，应这么考虑，如果希望的是中低收入者购买经济适用房，而同时希望高收入者不来购买，那么可以通过强化经济适用房低收入者消费品的特点来操作，我们知道著名的吉芬商品，如果经济适用房在中国消费者心目中成为一种吉芬商品，高收入消费者自然不愿来购买了。也就是说使经济适用房市场真正成为一个细分市场，而且这个细分市场具有低收入者消费的明显特征。
要做到这一点，政策制订者所要做的就不是规定收入线那么简单了，他们要研究各收入阶层的消费特征，而后据此规定经济适用房的设计建筑标准等。在美国，富人和穷人往往分开居住，有钱人会以和穷人住同一社区为耻，中国也有孟母三迁的故事，可见，要实现什么人买什么房在市场自主调节情况下是完全可以实现的。对于房地产市场，消费特征区别主要表现在位置要求，建筑样式要求，自然环境要求，邻里环境要求，装修水平，交通条件要求，物业管理要求，配套设施要求等方面。通过对这些方面的控制和调节，相信可以解决消费者划分的问题。
总之，把经济适用房还给市场，由市场进行调节将使得经济适用房政策目标的实现更有保障，同时政府承担的成本也不会过于庞大。在市场经济条件下，该由市场解决的还是应由市场解决，政策的制定也要符合市场规律，并且会自觉得应用市场规律。
别看了 - witz - 2001-02-28 12:09:11
你以为穷人就得单独给一套建筑标准吗？！ 房子盖在哪里，卖多少钱，什么人买，一切都是各家自己的事情。 斑竹提示：witz，请注意你的言词。