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房地产商眼里的智能小区
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时间：2001年02月13日 09:09 来源：黄果原创
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如果把传统经济与新经济的结合称之为“鼠标加水泥”的话，那么房地产业的网络化将是最典型的代表。网络技术将不再是单纯的技术，它开始关注人类的需求，当网络与体现人类生存环境和质量的房地产业相结合时就引发了一场产业资源的重新调整……
智能小区离我们有多远？
－－－－房地产商眼里的智能小区
本报记者 黄果
中国人第一次接触智能小区可能是源于微软创始人比尔盖茨的那本《未来时速》，书中描述的未来计算机网络在个人家庭中的应用让国人大开眼界。从1998年开始，仿佛在一夜之间，“智能小区”成了各房地产商的广告中出现频率最多的词语，那么房地产商们是怎样看待智能小区的呢？
智能小区：从概念到产品
智能小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的又一个热点。所谓的智能小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是指住宅小区）按照统筹的方法分别对其功能进行智能化、资源充分共享、统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能地提高性价比指标。
从1998年“智能小区”这个概念被引进国内以来，那种高度智能化、人性化的宣传已经被大家接受，各个房地产发展商也在自己的楼盘广告中纷纷打出“智能小区”的旗号。如今像现代城、亚运村等智能小区建筑已经林立于京城各地。但实际上，智能小区并没有国家标准也没有行业标准，于是谁都可以说自己的建筑是“智能小区”，就像一位业内人士说的：“装上了电话难道不能称为智能吗？”然而在发展过程中，各房地产商产生了一些对智能小区的共识，安地公司董事长张宝全作为成功开发了今典花园和今日家园两大明星楼盘的发展商，他将房地产商对智能小区的看法归结为：“智能小区必须具备信息平台、社区服务与安全保护系统这三大功能模块。”
选购：从选配到必备
智能小区的命运与声卡在计算机中的地位极其相似，都走过了一条从配角到主要演员的道路。以前的智能化是房地产的附加功能，对于购买者来说多之不多、少之不少，而现在则不同的，用一位业内人士的话来说就是：“不是做不做智能小区的问题，而是不做就卖不出去的问题。”现代城开发商潘石屹的看法为智能小区赋予了更多的理性的思考：“适应新经济时代需求的新房子有两个显著的特征：其一，房子不同功能间的界限越来越模糊。传统房子的功能界限非常清晰，住宅就是住宅，办公就是办公，仓库就是仓库，商场就是商场；新经济时代的新房子则不然，某一办公室可能就是个大商场，全世界最大的商场亚马逊，它的商场就是办公楼，所有的信息和最值钱的东西都在服务器上放着。其二，房子愈发个性化。新经济的主导技术如计算机技术、网络技术、通讯技术的出现带动了新经济的发展，原来要靠人和机器完成的设计与制造工作，现在多数由电脑来完成了，人类则可以去从事智慧型的劳动。人类的创造性在传统经济下受到了压抑，新经济给予了人们张扬个性、发挥创造力的广阔空间。充分尊重个人意愿、突出个人品位的新房子将来才会受欢迎。 ”
智能小区与传统的小区相比，必然造成成本的上升，那么其市场前景如何呢？北大教授、著名经济学家萧灼基先生预言，在20年内，以私营业主、高科技人才、证券从业人员为中坚力量的中产阶级将在中国形成。这个阶层有许多的共同点，他们乐于接受新生事物，以脑力劳动为主，对于信息十分敏感，因此智能小区对他们来说是最佳的住房选择。清华大学自动化系教授、检测与电子技术研究所所长杨士元表示：“到2004年左右，将有真正普及的网络社区和住宅出现。”
寻找承建商：不是件容易的事
智能小区是一个IT业与房地产业结合的产物，而寻找智能小区的承建商成了各房地产公司都头疼的问题。总得来说，智能小区的网络化建设主要有三种方式，自建、外包与共同承建。外包方的典型是北京蓝波科技、清华同方和长城宽带，他们的背景是系统集成商或是网络厂商，其优势在于网络技术比较了解，想用大规模的生产来降低单位成本。而现代城与安地则都采用了自建的方式，现代城甚至建立了自己的运营公司红石网景，红石网景的负责人告诉记者，现代城的网络设计与选型由香港的顾问公司专门负责，这个顾问公司同时还负责嘉里中心等大厦的IT方面的咨询，而在设备采购上则采用招标的方式，“一是因为招标本身在建筑行业比较成熟，二是因为经过咨询后市场上的候选人也不多了。”安地公司则专门成立了自己IT子公司以负责社区网络的技术开发与铺设。
亚运村智能小区的开发商北辰实业认为自己与一般智能小区不同的是，亚运村智能小区是由专业公司来负责运营和维护。1998年，北辰实业与沈阳东大阿尔派公司合作组建了北辰东大阿尔派信息有限公司，通过双方的优势互补，携手开拓信息化智能社区和电子商务领域。
智能小区：莫入误区
虽然智能小区对于开发商与系统集成商来说都是现成的“肥肉”，但要想一口吃成一个胖子也确非一件容易的事。现在有一种趋势是将智能小区万能化与盲目追求高科技。有的房地产开发商认为只要有了“智能化”这个概念就可以很轻松地把房子销售出去，而鸿基伟业公司经理裴政表达了自己的担忧：“现在的客户更看重的还是房屋的价格与地段及户型等主要指标，智能化还没有成为影响购买者决策的决定性因素。”鸿基伟业是房地产经销商，他们直接面对最终用户与房地产商，虽然他们主要销售的是中低档房屋，但这些客户的意见也是相当有代表性的，从某个意义上来说，他们甚至代表了北京绝大多数散户买房者的价值取向。
安地的张宝全也表达了相似的看法：“智能化只是建筑的附属功能而非主体功能，住宅建筑的本体功能是为人提供居住空间，现在智能化大有替代建筑本体功能之势。北京的房地产界亟待去伪存真。一味主次不分，行业发展早晚会步入歧途。 ”
还有部分的房地产商过分地追求高科技，一些开发商以智能住宅为销售卖点，一味在设备上攀比、追风，完全脱离其消费人群特性及其需求，更没有切实对其系统所提供的服务、服务支持及系统的管理做进一步研究。然而对于智能小区有一个很矛盾的现实就是：房屋是寿命长达几十年的商品，而IT产品是几年甚至几个月的“短命”产品，如何能够保证购买者在住进智能小区之后，在十年内不进行房屋的翻修以更换网络设备对于各个房地产商来说都是一个难题。贝聿铭建筑事务所的莫平讲了一个很有趣的例子。他们在设计某大厦时，业主要求他们要智能化，又要求至少五年不落后，于是他们四处咨询，好不容易确定下来后，对方又要求，大厦要进行综合布线，要每6平方米预留出4个信息点(一般5A级写字楼是每10-15平方米一对信息点)。不久，业主又要求地板加高5-10厘米，其目的是为了以后更方便地更新或添加新的线路。这使得设计师苦不堪言，因为这样只能压缩空间。正当设计师为此事犯愁之时，突然传来消息，世界几大公司已经研制出实用的无线数据传输系统，今后的数据传送可能再也用不着复杂的线路了。
潘石屹对于房地产业盲目追求高科技做了一个形象化的比喻：“智能化的初衷是以人为本，但如果陷入用技术驾驭的误区就走火入魔了。在电灯开关上编程序，反而将简单的事情复杂化了。”因此，张宝全总结了今日家园与今典家园的经验就是一定要有前瞻性。学无线电出身的张宝全对IT业也并不陌生，他说：“前瞻性的特征之一除了正确地对设备进行选型之外还有统一的筹划，最好是有要有统一的平台，这样也可以减少分散管理带来的管理成本的增加。”张宝全进一步阐述道，如果智能小区有这样的一个连接电力部门、银行、邮局、通讯部门的平台，让用户足不出户就可以实现抄表、交费这些烦琐的手续，那么用户是没有理由不选择这样的智能小区的。
潘多拉的魔盒？
张宝全对智能小区的前景十分乐观，他一掰指头，连想都不用想就说出了智能小区的许多种应用：“VOD、远程教育、远程医疗、网上炒股、网上购物……。”智能小区面对的是一个固定的用户群，因此很多.com没有想到的商业计划在这里都可能产生，就拿BtoC来说，在相对固定的范围进行配送的好处不言而喻，用户信用度高、配送成本低，而且大到家电、小到日常用品都可以成为智能小区的网上购物的品种，如果经营得法，其收益也相当稳定。从文化意义来说，智能小区的通讯功能也为邻里的交流创造了条件，消除现代人的孤独感。
北辰则认为智能小区不能盲目上马，对于用户的需求与周围配套设施的建设都是有一定要求的，以亚运村为例，亚运村是一个成熟的社区，功能设施综合配套，布局规范完整，基础设施完备，现代产业云集，是北京最具升值潜力的国际金融商贸社区之一，北京市发展规划已经将其确定为“北京亚运村经贸中心”，因此在亚运村上马智能小区项目，具有广阔的发展空间，周围的20多个小区所具有的规划效应将为网络服务提供巨大的支持，有利于摊平成本。
然而持反对意见的也大有人在。鸿基伟业的裴政不否认由于系统集成商的竞争，目前智能小区的网络建设成本并没有算在地产的售价之内。但他同时担心这些系统集成商将收益瞄准用户入住之后的消费则可能带来了隐性的居住成本的增加，此外也不排除一些系统集成商在施工过程中的偷工减料。而且目前的智能小区建设与北京市的消费水平相比还是有些超前。而建筑业的专家分析则认为阻碍智能小区发展的重要因素是实际应用、配套制度与设施及缺乏规范智能小区的生产标准。如此看来，如何开发适合住户们的具体应用将是智能小区是否能够推广的关键所在。
衡量智能小区的标准
先进性，采用最新技术；
·开放性，可以更新和扩容；
·安全性，使入住者具有安全感；
·舒适性，提供舒适宜人的室内环境；
·功能性，房屋设计和内部组织灵活；
·信赖性，设备都有自控和保护装置；
·经济性，统一设计，经济实用；
·效率性，资源共享，集中管理。