(这条文章已经被阅读了 80 次) 时间：2001-01-25 05:59:46 来源：玄伟剑 (xuanwj) 转载
鼠标能拖动水泥吗？
(Sinobit 记者 王宏)
透视房地产业与网络的结合
“鼠标+水泥”的口号今年三月由房地产业重新提出，直指房地产的发展要同网络结合；当互联网通过各种渠道，以各种形式铺天盖地地向人们涌来的时候，房地产业又把人们的目光引向了宽带网。
虚拟的网络会怎样同钢筋水泥的房地产业结合？
于是我们走近它，希望能窥得一斑。
幼稚的支柱产业，e路艰难
在我国，由传统行业转型而来的房地产业，更准确地说是一个行业，而不是产业，因为这个行业的产业化(Industrialization)程度还很低。在这个行业里，有资质的开发商有27,000个左右，大到华远、万科这样的大型房地产开发集团，小到能搞到地皮和贷款的几个人的皮包公司；从事住宅建设的施工企业近9万家，3000万从业人员中，有刚从田里走出来的农民，也有受过高等教育的专业技术人员；设计单位1万多家，约70万人。企业分布零散、混乱，科技力量薄弱(行业科技贡献率仅为26%)，企业规模小，成套化水平低是这个行业长期存在的问题，还没有大的房地产集团能合理、高效地组织房地产商品的开发、生产、销售及后期服务，行业内现有的生产运作模式存在着巨大的浪费，没有规模效益。从某种意义上说，我国的房地产业还处于“前工业时期”，刚刚踏上产业化的道路。
然而正是这样的一个行业在拉动着我国国民经济的增长：我国目前每年建设城镇住宅面积约3亿平方米，其总产值约为6000亿元，占我国大陆地区GNP的10～15%，去年7%的经济增长中，房地产业就贡献了1.5%。从1996年以来，房地产销售额持续以两位数的速度增长，今年1-5月同比又增长了47.9%。房地产业与其他产业的关联度大，涉及建筑、建材、轻工、化工、机械与冶金等相关产业，对国民经济的带动作用比较突出。总之，幼稚的房地产业已经成为我国的支柱产业。
在世界已经进入信息时代的今天，在互联网的热浪席卷中国的时候，如何尽快地实现整个行业的产业化，使房地产业步入健康、科学的发展轨道，强有力地推动国民经济发展，是整个行业所面临的主要问题。而所谓的产业化，就像是一个小孩子，走路还不稳，就要他学会展、转、腾、挪，困难是可想而知的。这时，除了自身的努力外，还要有人引领，有好的方法指导。
目前，建设部住宅产业化促进中心正在全力推动以HI-CIMS(Housing Industry-Computer-Integrated Manufacturing System住宅产业计算机集成制造系统)为切入点的整个行业的信息化，使网络技术结合于房地产业、服务于房地产业，用先进的技术改造传统的产业，促进并引导科技型房地产企业集团的形成，同时加强全行业的技术创新，提高企业经济效益和竞争力，以适应信息时代、知识经济的发展，利用信息技术来促进房地产业的产业化。
HI-CIMS，改造房地产业的利器？
Hi，CIMS，似乎是在向CIMS打声招呼。实际上，由建设部住宅产业化促进中心牵头，中国科学院、建研院和嘉鸿房地产合作开发的HI-CIMS也仅仅是向房地产业打了声招呼，开了个头。但“HI-CIMS建成后，可以在很大程度上解决我国住宅建设中的科技落后、科学管理不够、信息渠道不够畅通、效益不够突出的问题”，建设部住宅产业化促进中心的傅涛在谈到HI-CIMS时很有信心，“HI-CIMS是从行业全局出发，以住宅建设的全过程为对象，以现代信息技术为手段，信息集成为核心，实现房地产商品生产的各阶段活动中人（企业）、经营管理和技术三要素及其信息流、物流和价值流的有机集成，它基于Internet和国家住宅产业数据库，制定集成框架，达到全局优化。”
然而CIMS开发和应用的过程中，也存在着一些问题。首先，CIMS在国外有很成型的产品，但主要是基于企业平台的，基于行业平台的CIMS是否能满足不同企业的特点和要求，而且要求多个与同房地产相关联的行业也能满足CIMS的要求。其次，CIMS的开发和应用首先要求其所服务的系统具有可描述性、规范性，甚至标准化。虽然建设部正在抓紧制定和完善相关的配套标准、规程和办法，以行政的手段来推动房地产企业生产过程中的规范化，但对于整体信息化水平很低，网络普及率不到10%的房地产业来说，首先要实现企业的信息化就是一个充满各种阻力的漫长过程。而企业的信息化在这个行业里，还只有万科等少数几家企业能在短期内达到运用CIMS的标准。这主要还是企业领导人的观念问题。再有，就是企业内缺少既熟悉网络，又了解房地产的人。因为只有了解，才能看到其中的机会。相当一些房地产企业意识到了企业信息化的重要性，但还没有行动。因为现时房地产的日子很好过，还没有到像彩电业那样要靠“价格战”来争取竞争优势的地步。但房地产的成本除了市政方面的弹性大些以外，刚性是很强的，伸缩余地小。竞争激烈以后，企业只能向技术和管理要利润。企业素质不高、观念落后、缺少长远的战略规划，将使得房地产企业的信息化之路漫长、艰难。实际上，行业的产业化从某种程度上来说就是要生产规范化、科学化，其最终的结果是相当一批在竞争中处于劣势的企业被兼并或倒闭。
对这一点，傅涛依旧很乐观：“房地产开发本身就是一个集成度很高的系统工程，在跨行业的多家企业为一个房地产项目组成的动态合作联盟里，丰富的信息和及时、顺畅的流动是很重要的。信息时代，在行业的产业化过程中，只有信息化好的企业，才会有更大的竞争优势，获取更多的利润。他们会首先受益于信息化，并形成一条整体优化的产业链。这样就很容易形成品牌，我们从行业的角度会鼓励这些企业的发展，鼓励行业内的优胜劣汰，推动大的企业集团的出现。有几家这样的企业集团占领房地产市场的大部分份额，房地产业的产业化也就完成了。”
社区网络talk show
近两年，在房地产广告的狂轰滥炸下，SOHO、数字家园、智能化生活、e-life之类的词都快把人耳朵磨出茧子来了，HFC、ADSL之类的东西又把人搞得糊里糊涂。这些名词都是随着眼下开发商们把住宅的卖点集中在智能化小区和网络社区之后才开始出现的。当记者循着这些动人的名词一路采访下来，在听过许多大同小异的关于社区网络的美好前景后，不禁也心向神往棗为住户提供更廉价和速度更快的INTERNET接入方式，以及家居办公、远程教育、远程医疗、网上购物、网上点播、电子商务等可扩展网络平台；并对小区和住户的安全防卫、物业管理、文化生活等方面进行基于网络的智能化管理。但最好在这些美好的名词前面加上一个“期”字，因为它们还更多地停留在广告和开发商的设想中。从某种程度上说，这是一个关于智能化和网络社区的大型talk show。当然这些名词和概念确实在很大程度上成就了一些房地产项目，最成功的要数SOHO现代城了棗发展商在现代城的广告中和媒体上把SOHO(居家办公)这个概念发挥得淋漓尽致，以至于现在人们一想到SOHO就会想到现代城，这是发展商在市场运作上的成功。但已经入住现代城的住户们至少在今年年底前还无法体会到SOHO所带来的网络生活。因为现代城的社区网络还没有开通，它的合作伙伴网通的城域宽带网至少要在今年年底才能开通，宽带、高速、通畅的现代网络生活还要“期”上几个月。
然而同许多“‘期’社区网络”的发展商相比，现代城SOHO的美好前景还是有着踏实的基础的。由中鸿天投资创建的红石网景正在加紧完善为现代城提供社区管理的猪八戒服务网(www.8j.com.cn)，社区网络平台的软件开发工作正在紧张地进行当中。红石网景的CEO罗红预计，现代城的住户们将在今年11月左右享受到社区网络的部分服务。红石网景期望把现代城的社区网络建设和服务做成品牌，在业务和团队成熟之后，提供外包服务，在为社区网络提供增值服务上占得先机。
商机巨大的网络社区 拿不起，放不下
智能化小区内的宽带局域网曾经被作为卖点大加炒作，但仅仅一、两年的时间里，社区网络似乎已经成了和水电、煤气一样为新建小区必备的一部分。然而，从深层来看，苦于找不到目标客户的互联网公司与网络化的社区拥有着的优势棗社区网络最接近网络服务的最终用户，相对来说，也最了解最终用户。因为人们的衣食住行，乃至休闲、娱乐基本上是由社区提供的。社区网络稳定的用户群使得深受电子信用和实物配送困扰的BtoC电子商务有了坚实的依托。许多商家也看到了其中蕴含的巨大商机。然而社区网络就像是一块烫手的山芋，诱人，却不容易吃得到。因为对于社区网络来说，硬件设备的铺建是很简单的，关键是要有一套面向社区的服务平台，而支持这个平台的软件的开发和维护不仅需要巨额的投资，还需要同房地产业，尤其是物业管理紧密的结合，提供成熟、全面的内容服务。同时，社区网络真正意义上的网络生活还有赖于整个社会宽带环境的形成。这是互联网向小区的延伸，也是房地产业向互联网的渗透。
最先行动的是一些为小区提供系统集成服务的技术提供商，他们主动提出免费为小区布线，要求换取社区网络的经营权。北京蓝波科技、清华同方和长城宽带是这批先行者的代表。但是否由他们提供最终的服务还不确定，因为相对来说，这些企业对互联网的运营规则的了解还很有限。
在系统集成商的引发下，发展商们也意识到了社区网络的美好前景。虽然就现在中国发展商的素质和观念来说，能不能做好确实是一个问题，但让这块蛋糕从嘴边溜走还是不太甘心的。尽管也有一些发展商表示要开发好这个市场，但说得多，做得少，像红石网景这样正在运作的公司很少。而已经开通部分社区网络服务的小区还只停留在VOD点播、订奶、BBS等一些社区电子商务的边缘服务上。
一直在竞争入户宽带网络的电信和有线电视又各有各的难处。电信拥有骨干网和城域网的优势，而且这种宽带的概念已不只是千兆了，而是以G为单位。但电信没有入户的优势。虽然通过与小区的局域网可以实现互联，但开发商和电信又都没有能力提供增值服务。有线电视有入户的优势，却缺少骨干网的支持，而且有线电视系统的条块分割比较严重，加之也无力做内容服务，也是欲得不成，欲罢不能。
而对于有技术和内容优势的互联网企业来说，现有的竞争已经让他们焦头烂额了，更无暇顾及这还属“期货”的社区网络。但增值服务最终可能还是要由他们来做。在网络泡沫破裂后，一些人在社区网络比较成熟后，不排除会有进入社区网络创业。
能做的无心去做，想做的又无力做成真是拿不起，放不下。不过，只要有潜在的利益在，就肯定会有人去拿。只是，最后不知是以什么样的形式来实现罢了。这其中，中美合作开发的国家康居示范项目棗龙泽苑在网络通路上与昌平电信局合作，在软件平台和运作模式上同美国公司合作，引入国外先进的技术和经营模式，力图抓住这互联网“最后一公里”的商机。但龙泽苑的开发商嘉鸿房地产本身究竟会以什么样的身份和形式介入他们自己还不清楚。至少这是正在实施的又一个可“期”的社区网络。
房地产网站，未来的代理商
在房地产业同网络的结合过程中，房地产网站是最现实的一个结果。我国现有的房地产网站主要有三种类型：一是房地产专业网站，如搜房、安家、中国房地产联合网等，力图提供专业、全面、深入的服务；第二类是各综合网站的房地产频道，如搜狐房地产频道、新浪房地产频道等主要依靠综合网站的品牌效应吸引点击，内容以业界新闻和购租房的信息为主；第三类就是各开发商所设介绍各自房地产项目的主页，其规模和内容还够不上站的级别，内容比较简单。
在众多的房地产网站中，定位在大中华地区房地产专业门户网站的搜房正渐渐从众多的同业中显露头角。坚信“Marketing is the King, content is the Queen”的搜房通过被炒作一时的房屋网上拍卖扩大了自己的影响。最近，搜房网与新浪、搜狐签署协议，正式结为战略联盟关系。根据协议，搜房网将总揽两家网站的房地产频道内容，更广泛、全面地为房地产业界和广大消费者提供服务。用搜房负责企业发展的副总裁胡康宁的话说，“专业的事，要由专业的人来做。”搜房的内容也在不断扩充，从房屋销售、租赁到专业远程教育，涉及了行业内广泛的领域。同时搜房在北京还有自己的家居市场，使得网上交易有了实体的依托。根据房地产行业地域性强的特点，搜房还在一些大中城市建立了自己的网站联盟。
但总体上看来，无论是搜房，还是其他很有特点的房地产网站，其所建立起来的还只是房地产行业中企业同客户之间的联系，至于企业同企业之间、企业和政府之间的联络就差了很多。众多房地产网站正在做的事主要服务于房地产产品的销售过程，做了许多房地产中介、代理商和广告公司正在做的事情。而实际上，他们也正在和这些机构进行着竞争，争客户、争佣金、争广告费。从现在的发展趋势来看，房地产网站正在改造并形成着一个新型的房地产中介机构。
此外，由深圳万科、北京万通、河南建业、西南交大房地产开发公司共同发起成立的中国城市房地产开发商协作网络（以下简称“中城房网”），重点放在资源共享、联合采购上。由中城房网会员提出的“新住宅运动”，主题在于盖更好的房子。这个松散的企业联盟还没有提出更实际的主张，或做些实际的事情。而由建设部住宅产业化促进中心牵头建立的中国住宅产业网(www.chinahouse.com.cn)则致力于建立中国住宅产业商业信息技术平台，推动中国住宅产业信息化建设，以国家住宅产业数据库为支撑，以住宅产业管理信息系统为核心，大力推广HI-CIMS工程，为整个产业提供商务服务。这两个网的设想还都没有变成现实，但中国住宅产业网有政府和一整套技术的支撑，显得兑现能力更强一些。而据业内人士介绍，如果住宅产业网的目标得以实现，将形成行业性的垄断，因为它是基于整个行业并以先进的技术为基础的。
从国外的房地产网站的实践来看，其成功的关键是专业化和便于使用。而从国内的实践来看，无论是面向业主的，还是面向行业或企业的网站，目前面临的主要问题是没有足够的人来利用房地产网站这个工具或渠道。这一方面有赖于有利于互联网普及和发展的大环境的形成，另一方面取决于个人或企业的信息化程度。
网络正在以不同的方式走进房地产行业，同时，房地产业也正从不同的层次利用网络为行业和企业的发展服务。对于这个行业来说，以网络技术为基础的行业的信息化会推动整个行业的产业化进程，而产业化的深入又会为网络技术的应用提供更广阔的空间。鼠标+水泥会是怎样的一个结果？……
美国著名房地产公司Century21的总裁兼CEO Robert Moles 说：“如果你拘泥于旧的世界，你将最终被时代所抛弃。”