(这条文章已经被阅读了 173 次) 时间：2000-05-25 00:58:19 来源：潘杰 (pj) 原创-IT
网上房拍，拍出法律困惑
网上房拍是不是拍卖？
易趣、雅宝、网猎都属于拍卖网站，并且也都老早就开展了网上拍卖的业务，但是你仔细观察会发现，他们都在避免使用“网上拍卖”的字眼，而冠以“网上竞价”、“网上议价”、“网上竞标”、“网上争购”等名义。这显然不是疏忽，而是精心创造出来的词汇，其用意很明显，就是为了避免法律上的麻烦，他们不愿把自己的业务和复杂的《拍卖法》联系起来。
搜房用了一个“网上房拍”的词，也是想尽量避开“拍卖”这个字眼，但或许因为是国内第一次房地产网上拍卖真正成交了，或许是弄得动静太大了，于是开始有人较起真来，也就有了针锋相对的说法。
如果套用《拍卖法》的条文，搜房的行为显然与之冲撞，但首要的问题是网上房拍到底是不是一种拍卖？是不是《拍卖法》意义上的拍卖？
先看各方人士的看法。
梁明（力格律师事务索律师）：我个人认为，搜房所进行的房拍竞价不是“拍卖法”所规定的拍卖行为。它的真正含义更多的是一种房屋的信息在网上平台去公布，把某些客户购买某个房子，愿意出价的信息在网上得以回去。有些人一开始就把网上房拍简单归纳为拍卖，并让附属于“拍卖法”的调整，限定很死，我觉得这是对网上拍房行为错误的定性，它也许用拍卖的方式和名称，也许借助了可以叫做拍卖方式的某些方法，但它并不是“拍卖法”意义的拍卖行为。
李晓斌（律师、拍卖师、房地产评估师）：对于旧的事物来说法律是标准，对于新生事物法律不是一个标准，应该是一个参照系。法律如果是新生事物的标准的话，那么新生事物不会得到发展，新的法律法规
也不可能出现。所以我觉得我们应该拓展一下思路。比如说拍卖就有法定的拍卖和非法定拍卖之分。有强制拍卖和约定拍卖。网上拍卖我认为是约定拍卖的一种方式。这样它就不应当按照拍卖法的标准来套。
周潞嘉（浩天律师事务所律师）：搜房这个行为根本在传统的法律框架得不到明确的说法的。但现有的法律也并没有对这种行为做出静止性的规定，这个行为本身也是有很多积极意义的，因此，法律应当是允许它存在的，当然，这并不是对它没有最基本的约束。它必须受到约束。
曹守晔（最高人民法院研究室）：网上竞拍房地产，应当是属于电子商务的一种，我想在“拍卖法”意义上来说，它并没有超出“拍卖法”所规定的总体的范围。无论从主体上来分，从性质上来分，都可以在“拍卖法”找到相应的依据，无非是当初制定“拍卖法”的时候，在起草、研讨、制定的时候，还没有想起这么现在的方式。但是这不意味着当初制定拍卖法的时候，没有明确规定这样一种方式，那么这样一种方式就一定是非法的，我个人不这么看。
看来，虽然在这个问题上还是有一定争论，但更多的人还是倾向网上房拍不是《拍卖法》意义上的拍卖。或者至少不是像《拍卖法》所要求的那样具有严格的法定程序和规则的拍卖行为。就像现代城老总潘石屹举的例子，他老家的人去买羊皮的时候用的交易方式是把两个手放在一起，手上面放上一个羊皮，两个人去摸手指头，摸来摸去就是一个成交的价格。
网上房拍有规则也有“后门”
在搜房之前，搜狐也曾经搞过一次网上房拍活动，当时也热热闹闹的有人应价，但后来真的要签合同付款的时候，却怎么也找不到叫价的人了，最终这一活动还是不了了之了。
此次搜房特意吸取了这一教训，制定了网上竞拍的两条规则。一是门槛规则。
客观地说，这两个规则对于拍卖的成功起到了至关重要的作用。但是，胡康宁同时承认，尽管如此，还是留有“后门”，如果真是要成心来捣乱的话，那恐怕是防不胜防的。
首先，搜房的网上竞拍并没有要求竞买人事先交押金，也没有和竞买人签署任何书面的合同，只是要求竞买人在网上认可他们制定的条款，一旦竞买人违约，不能支付自己竞价的价格，则搜房将会公布其个人资料。事实上，叫价351万要买现代城房子的那位孙先生就已经爽约，可搜房并没有公布其个人资料，他们的解释是要与人为善。但有记者提出，如果真的公布，是否会造成侵权，这是搜房不能不考虑的。
退一步讲，就算真公布，对于那些真想行骗的人，又能有多大作用呢？如果真有为数较多的竞买者爽约的话，网络公司其实是没有什么更好的办法的。他们本身就没有制定任何的惩罚措施，这显然是为了人气的需要，但反过来说，这又容易使后来者不能足够地尊重这种竞价的严肃性，其示范作用非常不好。搜房人承认，这是他们所面临的一个问题。
换句话说，网上房拍的结果其实是没有什么法律效力的。它提供的是一个纯粹的平台的角色。于是这便引出另一个问题：网上拍卖的交易如何完成？以购房来说，价格实际上只是交易的一个组成部分，除此之外，售楼者和客户之间还有具体的细节要达成协议，并且必须要签署规范的房地产管理局统一签发的合同文本，任何一项细节的分歧都可以使双方的交易不能完成。
但是尽管如此，搜房人自己及许多专业人士还是认为，网上房拍作为一种新兴的形式，毕竟还是有许多有利之处，比如延伸了拍卖的时空范围，使更多的人有机会参与，消费者有机会从中获得好处等，此次拍卖即有一实例，九龙花园的一套房子指导最后三分钟才有人竞价，结果是一口价成交，比市场价低了不少。所以不能因为还有某些不完善就对这种竞拍方式全盘否定。与此同时，它所面临的许多问题也确需尽快规范，在政府没有明确的法律规范之前，网络公司自己必须制定出更具操作性的游戏规则。
期待法律的说法
打开任何一家拍卖网站几乎都可以看到相差无几的“郑重声明”：本网站仅提供网上交易场所，但不承诺对出售的物品或购买者标价的可信度进行过检查和验证，因此交易的行为、物品的可信度需要你自己或请专家来为你进行鉴别。如果出现纠纷，请直接与对方联系解决，由于违反国家法律规定而出现的后果，本网站不负任何责任……
事实上在美国的YAHOO和EBAY已经出现过类似的案例，去年就有人公然在EBAY网站上拍卖毒品，还出现了不少网上拍卖过程中诈骗的案例，前段时间又爆出了YAHOO上出售纳粹物品的事件，引起舆论哗然。它直接引发的法律问题就是一旦此类事例，像YAHOO和EBAY这样平台的所有者要不要承担责任？这个问题据说迄今在美国司法界还没有辩清。
在国内虽然还没有如此恶性的案例，但也有了网上购房成交后找不到买主的尴尬、一部手机狂炒到10亿元的闹剧，并且时常听到有人在网上订购了货品，待人家送去却说“我不要了”甚至“我跟你开玩笑呢”之类的恶意行为。互联网上有一句名言—“没人知道你是一条狗”，很深刻地反映了上网者身份的信息不对称。在网上拍卖中很容易出现个别拍卖者散播假信息、拍卖者既当卖者又当买者哄抬竞买价等一系列的欺诈行为。因此，对于互联网上的交易行为的规范是摆在各国政府面前的一个十分紧迫的法律问题。
此外，像网上税收、网上工商管理、电子商务的零售许可等等，都是难以和传统商业模式中的法律规范完全对号入座的。让搜房人特别感到不平的是，这么多的问题都没有解决，互联网每天都在提出新课题，为什么单单说搜房的竞拍是不合法的呢？
对此，搜房CEO莫表示特别希望国家的相关部门尽快地建立网上房地产拍卖的游戏规则，制定出明晰的法律法
规，但他同时又表示，这种法律法规的制定，要非常非常的小心，因为Internet是非常新生的事物，它特别地需要呵护而不是棒杀。
胡 亦指出，在互联网经济产生之后，在互联网这个概念进入中国之后，很多的法律关系都已经在面临挑战。网上房拍没有现行规定，这不是法律的错误，也不能说是这项工作本身的错误，而是互联网发展太快了。如果一定要按照现行法律法规去卡，那电子商务在中国根本就无法进行，所有得到风险投资的网站甚至不能在中国诞生。
李晓斌等法律界人士也提出了看法。他指出，从现在上来看，立法肯定是滞后于经济社会生活实践的过程，我们不可能期望立法很快出台，尤其是这种拍卖充其量不过是一种合同，一种交易的形式，它能不能很快
能够被社会各界立法界认同制定一个新的法规，这都是不好预测的。在立法不可能马上确定的情况下，如果企业自己制定一个规则，作为约定拍卖的一个条款，同意者就来参加。这是在现实情况下更规范地操作网上拍卖的一种不失为有效的办法。
另据消息，有关部门正在制定网上拍卖的相关规定和《拍卖法》的实施细则，规范工作将着重解决目前比较突出的拍卖网站的专业资格、责任界定、拍卖标的物的审定管理等问题，以及由此所带来的网上拍卖的无序状态。相关法规可望出台。
网上拍卖的前途
网上拍卖早在去年三月就已经产生，由于以往主要拍卖的都是一些日用商品和个人用品，所以虽然早就有人对这种模式的可行性提出质疑，但总体来说并没有掀起什么波澜。房子作为一种价值很高的特殊商品也拿到网上来卖，在引起各种说法和法律争议的同时，人们对其前景也格外关注，并且看法很不统一。
不看好这种方式的人主要有以下质疑：首先，谁负责“五证”的查验？谁保证开发商信息的完全真实？谁来鉴定委托人有没有“托儿”？以及竞买人如不能履约，谁来承担开发商的损失？这还不是最紧要的，因为这些问题是有可能通过规范来得到解决的。关键的问题是房子的买卖从销售方式上到底适不适合上网？到底有多大的市场空间？
一种意见是，房子不是标准化商品，它的销售程序很难简化，房屋交易非常感性，一些细节不通过现场看房无法确定。还要通过与销售人员的谈判签补充协议，合同才能签定。网上竞拍，并不会比传统的售楼方式方便，
竞买人要去现场看拍品，要进行登记，得到确认后才有资格竞拍，竞拍后再讨论合同细节及签约，购房人并不能想其他电子商务那样享受方便，所以网上房拍炒作的成分比较大，并没有多大现实的需求。
记者调查发现，一些房地产商目前对这种形式还有点拿不准，有的人表现出质疑，比如“阳光100”的老总易小迪和嘉慧苑企划总监白敬志都表示，这种销售方式不大可能作为未来房地产销售的主要趋势，可能不会卖得起来。
而总是敢为天下先，在这次网上房拍中又大赚了一笔，名利双收的潘石屹则明确地持肯定态度，他表示网拍作为新经济中的新事物，应用积极的态度来对待它。网上房拍最大的好处就是消灭了一些中间环节，提高了效率，降低了成本。所以他表示还会继续和网络公司合作，参加拍房。
针对一些人关注的信息真实性，防“托儿”等问题，搜房承认，这种房拍的方式是刚刚开始实行，肯定有许多不完善，他们已打算采用一些法律专家的建议，比如以后有可能会收取一定的押金，对于不能履约的竞买人，将要有一定的约束措施，还有今后会要求竞买人事先与开发商确认合同，只把价格这一项“OPEN”，总之是要不断地完善。
但搜房否认这种拍卖是炒作和作秀。副总胡 说，搜房专门有一个频道是拍卖频道，且搜房现已在北京和上海分别搞了四次网拍，总共拍出31套房子，价值数千万元。这本身就说明网上房拍还是有市场的。当然，他也认为，网拍不会数额特别大，因为它毕竟是为些比较特殊的交易建立的平台。它不一定适合所有的项目。但对于几种项目又是非常适合的。一种是尾房，只剩下几套了，开发商再打广告也不值；还有一种是精品保留户型，像现代城的两套房子，用潘石屹的话说，这种房子是应当由市场来定价的；将来更多的会是底三种，即二手房的交易，二手房有自己的唯一性，而且二手房作为个人它的小批量的房产做推广的话，也是大量的媒体推广的话，费用也是很高的，不适合的。那么来做这种拍卖，这种网拍可能是比较适合的。
另外还有一种情况，正常销售的房子，新盘，也可以来做，这种做法就跟一个新盘的开幕式一样，地产商可以用一个很有吸引力的其它价来做，然后起到一种对整个楼盘的宣传推动作用。
显然，这又是一个相当对立的看法。即便是在法律界内部，房地产界，网络界，对于网上房拍，网上拍卖，恐怕一时都无法下定论。也没有必要非要给这种网上下定论。作为一种新生事物，它本身的定位就应当是既需要扶植，又期待法律的规范。在这种定位下，有一种观点是记者认为特别应当提倡的，就是不要因为一些细枝末节的问题而把主流否定掉。这就如同不应当因为泡沫成分而把互联网的巨大意义给否定掉一样。
文/北京青年周刊 潘杰
（刊于北京青年周刊5月初）