(这条文章已经被阅读了 36 次) 时间：2000-10-25 17:15:59 来源：遗憾 (遗憾) 转载
在美国，传统上只对房地产业者开放的MLS(Multiple Listing Service，一区内正在求售的房屋名单)现在开始在网络上经由房产经纪人向购屋民众开放。此项对经纪人和买方来说都是省时省事的便利作法，却惹恼了掌握售屋资讯的传统势力，只不过，单方面的反对似乎已阻挡不了房地产资讯转移上网的潮流。
这份MLS名单过去由当地的房地产协会管理，每当经纪人有客户要出售房屋，该房屋资讯便会被放进名单中，方便其他经纪人取得。现在，经纪人透过自设网站、房地产网站、以及由全国房地产协会参与投资成立的Realtor.com等，把MLS名单公布给他／她的客户。访客进入这些网站之后，设定理想条件诸如地理位置、是否属于某一明星学校的就读范围、几房几浴、公寓或独栋、屋龄、价格范围等，即可搜寻到符合条件且现正求售的房屋，除了照片之外，甚至可经由环绕摄影功能看到室内室外的模样。如此一来，访客可先在网站上进行一番筛选，真正中意的再亲临现场参观，确实节省相当多的时间。
对房地产经纪人而言，他／她不再需要带领客户逐一拜访每一户待售房屋，同样享受到节省成本、提高效率的好处，因此采取这种作法的经纪人愈来愈多。有一类公司看准这股趋势，专门为房地产经纪人架设网站，因为他们与各地房地产协会均有签约，取得了MLS的使用权，遂能够提供即时更新的服务，客户随时连上房地产经纪的网站，都能看到当地最新的房屋出售资讯。
位于硅谷的Michael Wilson便是一名迅速掌握网络潮流的经纪人，他自一年前开始使用Realty Solution公司（后被一家名为IntelliTouch的公司买下）的服务，设置了www.teamwilson1.com（1为阿拉伯数字）网站，任何有意购屋的民众皆可经由他的网站取得最新MLS资讯。在设定理想的房屋条件之后，每次有符合条件的房屋登上MLS名单时，系统便会发出电子邮件通知该名潜在客户。公布的房屋资料包括地址、售价、屋龄、面积等，通常也附有照片。而除了MLS资讯之外，该网站上并设有为卖方服务的专区，以及提供房价查询功能及贷款需知等。
Michael Wilson表示，IntelliTouch公司提供的这一套服务要价不低，每个月费用约在美金两、三百元上下，不过连线相当稳定、速度快、资料每15分钟更新一次、同时也不会因为访客增多，费用也跟着水涨船高。“更重要的是，这个网站为我们（他和妻子Vicki Wilson均为专业房地经纪人）节省了可观的时间，客户的反应也极为热烈，它已经成为我们不可或缺的帮手。”因此，虽然Michael Wilson隶属的地产界巨头Coldwell Banker并不会提供“金援”资助部份的设站金额，他仍然认为这笔钱花得绝对值得。事实上，他更在硅谷当地的多个平面媒体上刊登广告，为网站作宣传。
在MLS名单大方上网之前，有心进行网络实验的房地产经纪人的传统作法是自行设置网站，但公布的资料仅限于自己与相熟同业手上的待售屋。有些经纪人会加上一条连上MLS的连线，但连上之后，一般访客可能还是看不见完整名单，或者不附房屋地址，以防访客自行开车前往。
现在，不止房地产经纪人可以自行在网站上提供MLS名单，更有许多房地产网站以“虚拟购屋”为号召，让客户上网检索MLS名单，找到中意的房屋之后，打电话或发电子邮件给网站，房地网站再通知当地的经纪人带客户去看房子，代表客户议价、协助客户处理房屋检查等事宜，至于贷款和保险等资讯都可以在该网站上找到。
在这样的模式下，房地产网站经由与当地经纪人的合作赚取佣金。这类经纪人可以家为办公室，不需设立门面招来客户，一切沟通可经由电子邮件、电话、传真进行。因为省下来的成本可观，房地产网站遂打出“低佣金”的宣传。在美国，房屋卖方必须拿出售价的6%，由买卖双方经纪人对分，但在全美11个城市营运的ERealty.com提供卖方4.5%的优惠，并退还买方售价的1%；另一家房地产网站ZipRealty.com同样提供卖方4.5%的折扣，但买方则有1.5%的回报。
ERealty.com正因为此举而遭到德州奥斯汀市房地产协会的控告，不过ERealty.com赢了第一场官司，而奥斯汀市房地产协会也就放弃再次上诉。
6%的佣金有明文规定，但法律并未规定经纪人不得用佣金打折的方式争取重要客户。房地产网站固然带动一波佣金折扣的流行，但这股力量是否强大到足以撼动佣金的固定比例，则尚未见得。首先，房地产网站的生意得愈做愈兴隆，才会成功地造成话题。在Michael Wilson这类老资格的房地产经纪眼中，房地产网站有个最大的罩门：客户的经纪人是由网站指派的，喜欢不喜欢，都得合作后才知道。“购屋可说是每个人一生最大的一笔消费，而经纪人在这个消费的过程中角色重大。你说，你会请亲朋好友介绍他们最信任的房屋仲介呢，还是任凭网站指派一个神秘人物呢？房地产经纪是一个与“介绍”脱离不了关系的产业，而一个存在于“虚拟”中的网站显然在这一点上难以补强。”Michael Wilson说