(这条文章已经被阅读了 41 次) 时间：2000-09-20 15:46:21 来源：王永飚 (王永飚) 原创-IT
跨过罗湖关的时候，正是一个阴郁的午后。
习惯了靠右行走，这里一律靠左奔行的车辆，让我有一种迎身相撞的恐惧。显然，将一种习惯思路彻底抛弃，走向一条完全不熟悉的新路，需要时间，需要一些试错的机会。
中环的高楼大厦让我印象深刻，他们象是一些大户人家，傲慢地倚在维港湾畔。但这不是我最重要的印象。我在香港期间，正是楼市遭逢转变之际，也是低迷的时刻。
灿烂回归平凡
当晚，在香港看到第一条新闻，是香港政府宣布减建居屋等五项新措施，对居者有其屋的八万五房屋政策进行检讨。
香港政府宣布新的房屋政策，有救市的意图，更是妥协之举。之前，地产界和一些政党团体一再施压，要求政府采取措施稳定楼市；中银季刊对现行房屋政策发难，更让政府受到前所未有的压力。
97亚洲金融风暴以来，香港经济形势发生了明显的背离。原本一荣俱荣的股市楼市，现在股市基本复苏，楼市却一沉不起，楼价跌近50%。
从内地一些习惯观点看，或许早已欢声四起。从政府专家到市井百姓，现在都不顾房地产行业整体亏损的事实，鼓呼“降价空间还有多大？”这类问题。在农村人口占主要比例的情况下，拿人均GDP作价格性能比，得出的专家意见更是让人啼笑皆非。
这种单纯从消费者角度考虑问题的方式，无视市场整体中其他参与者的利益，无视市场能否持续性发展，是对市场本质的根本背离。
香港楼市的特殊性在于，它是一个投资市场，而不止是置业市场。由此决定了它考虑问题的起点，不止是置业消费者，而是整体投资者。因此，港人买楼投资乐此不疲，买楼抽签就象当年深圳抽签买股票。衡量市场是否有投资价值的楼市价格，便成了经济繁荣还是萧条的代名词。
由此而言，政府近年主推“居者有其屋”的公屋政策，与市场有着根本冲突，也因此被批评为社会主义特色的八万五计划。跟内地地产市场相比，香港楼市仍然是个暴利市场，拿新鸿基与万科相比，万科的住宅销售面积是新鸿基的十倍，但新鸿基的盈利却差不多是万科的十倍。必须注意的是，这两个市场有着本质的不同。
香港楼价“平”，并不值得庆幸，反而呈现实在的经济问题。
地产市道从灿烂回归平凡，以往那种蓬勃向上的预期被悲观气氛所期待，不再有获利的机会，不再有投资的价值。对地产商而言，以往那种只要投到地，盖起楼，甚至只卖楼花就赚得盆满钵满的日子，一去不复返了。
有意思的是，当晚，有香港立法会议员严厉质疑，认为政府为照顾商人利益，罔顾香港贫富距离进一步扩大，贫困线下市民数量增加的事实，改变现行房屋政策是十分错误的。
看来，对一个经济政策的看法，是纯粹从市场角度考虑问题，还是从公平最大化考虑问题，不单止我们，就是发达社会，也仍未解决。
土地拍卖是个错误
当晚，听到的第二条新闻是，被认为是衡量近期香港楼市走势标志的京士柏地王地块的竞标也有了结果，新世界和信和等组成的财团以25。08亿的高价竞得，平均楼面地价每平方尺2774 元，略高于市场预期。
信和最近频频推出新盘，九龙笔架山顶的海景豪宅帝景峰，元朗的花园洋房御庭居，维多利亚公园旁的海景写字楼蓝湾半岛等等，市场表现瞩目。
除信和外，该地块吸引了相当的市场注意力，长实、新鸿基等大地产商或独资，或以合组财团形式，都参加了竞标。其中一家百腾置地，是来自新加坡的地产商，值得注意。之前已经收购香港丽新发展的富丽华酒店五成股份，进入香港市场之心表露无遗。
这就形成一种自相矛盾的结果，如果说政府通过检讨居屋政策，减少公屋对楼市冲击以拯救楼市，为何同时并不减少土地供应，一般而言，后者对楼市的影响更为深远。
虽然政府辩解，改变居屋政策并非为了救市，果真如此，就更说不过去了，如非救市，有何必要减少居屋供应，给人留下无视贫困市民的口实？香港最近经济形势并不乐观，失业率高企，冻薪不改、裁员不断，是立法会严厉质疑特区政府的另一大问题。
唯一可能的解释是，政府政策确实有偏袒地产大亨之嫌。既希望通过居屋政策稳定楼市，缓解来自商界的压力，同时继续提供土地，满足地产商们的土地需求。由于现在楼市问题主要表现为二级楼市不景，一级土地价格仍较理想，受此误导继续供应土地似乎也是一个理由，但只要稍微了解市场，就知道这个理由并不成立。
随后的香港媒体评论主要集中在公屋政策上面，有赞有弹。正面反方的意见，其实谈论的是一个问题的两面。支持政府的观点认为，政府减少居屋供应，从“极端社会主义”（林行止）解脱出来，还市场为本位，不再与民争利，是很好的迹象。
批评的意见则认为，香港近几年有一种危险的迹象，小政府的角色逐渐被大政府所替代，政府频频干预市场。从这次房屋政策来看，政府应当进一步减少干预，甚至彻底放弃八万五居屋计划。楼价完全由市场决定，政府通过一级土地的供应量进行控制。
由此而言，应予关注的恰恰是后者。单从市场而论，这次土地拍卖是最大错误。从结果来说，房屋政策本来可以给出一个很好信号，提高市场预期，但土地拍卖将公屋减少的作用完全抵消，楼市的影响同时归零。
这里给出一个危险的信号是，政府所关注的首先是商人利益，其次才是市场利益；在市场需要牺牲的时候，首先被牺牲的是市民利益。
面向美丽的维多利亚湾，呼吸着雨后新鲜的空气，我一边感叹地想，一样的蓝天，一样的美丽海湾，社会的不公平就这样产生了。
楼市走势反映经济本质
第二天香港报纸铺天盖地的评论，千夫所指，几乎全是公屋政策，似乎香港楼市搞成这样，全是我们香港穷人兄弟惹的祸。
其实楼市走势，完全是香港经济形势使然。且不说香港的几个经济指数如失业率等反映香港经济仍然低迷，冻薪、裁员下的消费者信心指数难以改观，单从近期美国汇率而言，香港楼市仍然有很长的路要走。
美国内部经济过热，美联储频频加息，对本土股市降温迹近无效，在格林斯潘极有可能咬牙继续加息之际，殊不知，邻家失火，池鱼遭殃。
香港的联系汇率制度，使得随着联邦利率上调，即使气喘咻咻，惟有步步跟随。利率上调，除消费者信心等无形因素备受打击，从实际影响看，有两个方面。
一是物业按揭利率必然随之上调，直接影响投资者意愿；按揭利率对楼市的影响，从这两年内地市场个人购房比率的极大变化，可见一斑。一是直接影响发展商的开发成本。由于地产开发是资金密集型产业，资产负债比率相对较高，对利率十分敏感。反过来，股票市场对此类因素也十分敏感。和黄在英国投得3G牌照，在新经济十分受落之时，大摩评级不升反降，很大成分是因为以资产负债升至四成为代价，在未来加息压力面前十分不利。
利率因素将直接影响到地产商们的，一是投资收益，一是融资成本，现金流量亦会成问题。最近，香港太古地产就因为投资收益和现金流量问题，信用评级被标普从A-调为负面，列入观察名单之内。
显然，假如美国利率走势不变，香港的楼市想要翻身，很难。
社会转型下的资本选择
不知大家有无注意到，刚才的话题中，发生了两个问题，一是同为发达社会，制度差别不大，利率对股市的影响，为何美国和香港有如此大差异？二是既然香港楼市如股市，为何对股市的影响不如楼市？
这里涉及一个根本问题，正说明香港地产市场日落黄昏，已是必然。
仔细分析，可以发现，美国股市对利率的反映大不如前，在于当前风行的新经济股票，更多地受信息科技主导，受融资成本影响没有旧经济大，亦不如旧经济直接；而香港股市好于楼市，很大一个因素在于，在地产股一落千丈之时，中国电信等新经济股，充当了股市的脊梁。
资本市场最为追波逐利，新经济股取代地产股成为时代英雄，实际反映了一种深刻的社会转型。网络作为一种新的工具，它对这个时代的影响，最根本不在于它直接所能产生产值多少，而在于社会观念生发了最为根本的变化，就想历史上每一次工具更新所产生的那样。
因此，香港楼市的沉迷不起，实际上意味着一个时代的过去，一个时代的开始。
体会最深刻的，必是那深入其中者。我们看到，长实和黄，新鸿基等旧经济时代的代表，已经纷纷触网新生。有一天，人们知道盈动，知道新意网，知道TOM.COM，但是不知道长实、新鸿基，将不奇怪。
在大街上和公共汽车一起穿行在我们身处的这个时代的，是.COM；在报纸媒体争夺你的眼睛的，也是.COM。
走在香港的大街小巷，你会发觉，你置身的是谁的世界，谁的未来。
王永飚，深圳市水贝二路27号《万科》周刊（518020）
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