(这条文章已经被阅读了 45 次) 时间：2000-09-20 14:21:42 来源：北海 (北海) 转载
新经济时代房地产企业三大变
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http://house.focus.com.cn 焦点房地产 2000.09.20 11:16:02 中国建设报房地产周刊
陈志平
这边华润收购万科的事件还没完，那边又有搜房与新浪、搜狐的房地产频道合作，据说涉及资金超过千万元。网上网下都在玩强强联合，搞双赢，市道的新经济味似乎越来越浓了。
变化一：开发商成了资源整合者
翻看现在的房地产广告，会发现许多楼盘的操作者已经成了一个复杂的混合体，除了开发商外，从环境设计到建筑单体，从销售代理到物业管理都会有专业公司来做，一些精品楼盘简直就是各类专业公司的群英会。而且这种联合体早已超出国界，洋为中用了，象新加坡的泛亚易道、美国贝尔高林这样的公司早已成了中国许多城市的熟客。中国房地产业表现出来的海纳百川的气量可能会使别的行业都感到吃惊，因为这毕竟是一个很地域化的行业，但实际上合作并没有疆域，而房地产附加值最大的部分也恰恰体现在这方面。因此中国的房地产业从来没有象今天这样重视设计，以至于一些颇有影响的建筑师也开始投身于住宅设计。
随着各种专业资源的丰富和属业管理制度的健全，房地产企业的角色意识也在悄然的发生变化，按照很多人的说法，房地产开发商应当是一个资源的整合者，通过合理的运作来实现资本的增殖。而要做到这一点，就要提高自己的核心竞争力，这种核心竞争力除了管理先进之外，首先必须有一支出色的队伍，即所谓的职业经理人。一个企业可能把钱花在很多地方，但花在员工的培训上可能是收益最大的一种。
变化二：资本市场的作用更大了
资本市场是典型的势利眼，没有情面可讲。所以中房建个网要去香港上市，最充足的理由就是现在大家看好网络，如果不触网，投资者肯定不会太感兴趣，因为没有兴奋点。虽然股票的市值很难代表一家公司的真实价值，但它至少代表了资本市场的喜好与取舍。房地产网络的风起云涌反映的还是资本的取向，就象当年房地产热的时候，是家单位就组建个公司来搞房地产一样，大家实际上对如何把手中的钱花出去，然后赚进钱来心存焦虑，所以听说什么来钱就一窝蜂上去了，缺乏调查分析和细致的前期工作。这也是现在网络的通病，大干快上，自以为是抢到了地盘，但弄得不好，可能什么也不是，自身的价值也随着资金的消耗开始消减。
房地产企业上市又要开张了，现在大家也不讳言要提高门槛，增大规模，对提高预售标准也表示赞同。因为这样至少是不保护落后和弱者，楼市就是要通过竞争来实现它的新陈代谢。但房地产作为一个准金融行业，提高规模需要大量的资金，就资本市场的现状而言，最受青睐的是信息产业，所以王石有一次演讲时坦言，被网络收购是很幸福的，但前提也许是首先把份内的事情做好。因为资本市场看好的除了前景外，现实的盈利能力和市场竞争力也是至关重要的。从全球来看，房地产业是一个传统的行业，不大可能获得风险投资的青睐。在资本市场上，企业更应该以成熟的、专业化水平高的面貌出现，这是理性投资者信心的保证。
变化三：规模优势将主导市场
现在来看，营销至上主义是市场过度竞争和企业急功近利的表现，众多相差不多的企业挤在市场上，很难找到别的办法脱颖而出，只好在营销手法上玩加法，在其它方面玩减法，导致问题多多，以致影响了整个行业的形象。如今情况发生了很大变化，一方面是政府加强了管理，不管是企业资质管理还是市场规则都有了很大的改进，完全的市场化运作已经成为可能；另一方面，市场的竞争实际上已使企业逐渐回到正常的轨道上来，那就是拼产品和服务。在这种情况下，一些大公司开始推行品牌战略，并通过建立自身产品的品牌标准打市场，使其规模优势得以发挥。
在这种情况下，一些企业做大了，就不再甘心于在低度的市场竞争中疲于奔命，而是试图重组市场，成为市场规则强有力的影响者和需求的创造者，同时通过自身的规模优势去影响上下游的企业，成为实际上的市场主导者，这在被华润收购的万科身上表现得特别明显。另外一种企业，即被称作住宅产业集团的，规模也很大，自己做上游的产品，建立产业链条，使最终的产品具有先进性，期望以此来占有市场份额。一个市场化程度高一些，一个更具有工业化生产的味道，但谁会走得更好一些，还得经受市场的考验?