(这条文章已经被阅读了 8 次) 时间：2001-10-13 00:18:16 来源：嘉山 (嘉山) 原创-非IT
用未来的钱提前消费，消费信贷已慢慢被普通老百姓所接受。然而现实中各类消费贷款所受到的际遇却冷热不均，中国人民银行的统计数字显示,住房消费贷款在个人消费贷款中占绝对大头，可谓风景这边独好。不过其发展过程中存在的风险和问题仍值得注意。
据人民银行最新统计资料显示，截至今年6月底，北京市金融机构发放个人消费信贷中，增长最快的品种是个人住房贷款，已占到个人消费信贷总量的8成多，规模达到625.2亿元，比年初新增78.6亿元，其中最重要的两部分个人住房公积金贷款和个人住房按揭贷款的规模分别达到247.8亿元和312.42亿元。上海各商业银行的个人住房贷款余额也已达716.16亿元，比年初新增164.57亿元，创此项贷款增长的历史最高水平。在武汉地区，各商业银行累计发放个人消费贷款29.16亿元，是去年同期的4.5倍。其中个人住房贷款21.18亿元，占全部放贷量的三分之二以上。
业内人士认为，住房信贷最契合消费者需求、市场接受程度较高、银行对这一块业务较重视是其较其它各类消费贷款更受欢迎的主要原因。
契合消费者需求
与汽车消费贷款、助学贷款、大额耐用消费品贷款等相比，住房消费贷款业务情况相对更令人乐观。有关人士指出，关键的原因在于住房消费贷款与普通老百姓最息息相关的，，毕竟“居者有其屋”是最基本的消费需求。
在采访中有欲购房者对记者说，没有汽车我还可以做公交车或骑自行车，但没有房子会使我居无定所，象没有根一样。我们因此更需要能满足最基本需求且方便快捷、切合实际的信贷消费。
北京市商行个人金融部的方兴认为，银行现在推出的贷款类型很多但真正能推开的只是那些老百姓愿意借、银行也放心贷的产品了。住房信贷相对其它信贷品种而言，它运作相对成熟、也最契合消费者需求，因而备受老百姓“追捧”。在去年如火如荼的房改中，个人住房贷款额就以火箭升空的速度增长。北京市商行真正铺开个人住房贷款业务是从去年10月开始的，但在短短几个月里就放出了15亿多元贷款。
市场接受程度较高
据中国经济景气监测中心近日发布的第四次“中国消费信贷调查”结果显示，房子仍为居民信贷消费的首选，其市场接受程度较高。
此次对北京、上海、郑州、武汉、广州、成都和西安七个城市的2100名居民进行了问卷调查，与前几次调查结果一致，住房、汽车和教育依然是被访者未来信贷消费的主要选择，所占比例分别是43.3％、20.7％、11.9％。住房信贷是所有年龄组的首选，尤其是24岁以上的成年人。
调查显示，被访者在过去6个月中信贷消费对象的前五位依次是：住房及装修、大件家用电器、汽车、手机电脑等办公通讯用品和医疗保健，其所占比例分别是56.4％、12.1％、9.2％、6.8％、6.3％。这充分显示住房贷款已成为消费信贷业务中最受欢迎、最具增长潜力的贷款品种。
银行看重房贷业务
来自工行的一份统计资料显示：住房贷款不良贷款率不足0.4％。再加上它具有担保方式完备，风险小（风险是分散的，银行回款有保证）等众多优点，因此各家银行都对其格外关注。
据了解，建设银行确定了以发展住房信贷业务特别是个人住房信贷业务为重点的信贷结构调整战略，把个人住房贷款业务放在了优先发展的重要地位，并全力组织实施。力争住房贷款增长12％，市场份额要稳定在70％以上。
中国工商银行也不甘示弱，据工行住房信贷部刘子刚介绍，工商银行今年住房信贷业务将积极向大中城市市场拓展，并继续在防范和控制贷款风险的基础上，积极稳健地推进业务发展，坚决杜绝零首付个人住房贷款；以强化贷款管理，防范风险为基础，大力清收、转化和处置不良贷款；改进服务，提高技术水平，加快业务管理规范化、电子化进程；以高品质、标准化为目标，全面实施住房信贷精品计划，为全行调整资产结构，提高经营效益做出新贡献。
刘子刚表示，工商银行预计全年将累计发放住房贷款1550亿元，其中新增贷款1000亿元。在新增贷款中，住房开发贷款200亿元，个人住房贷款800亿元。今年要保证住房贷款的不良贷款率低于5％，其中个人住房贷款的不良贷款率低于0.4％，1999年以后发放个人住房贷款的不良贷款率低于0.3％；2001年发放贷款的不良贷款率低于0.2％。到2005年末，工行住房贷款余额将超过7000亿元，其中个人住房贷款余额达到5500亿元，占全行贷款余额的比重将达到15％。
农业银行有关负责人也表示，今年将加大以个人住房贷款为主的消费贷款业务发展，并将进一步加大以个人住房贷款衍生产品的开发，全面推广个人住房的按揭贷款。
蛋糕会越做越大
尽管各家商业银行对住房贷款市场格外重视，但前阶段商业银行消费贷款规范的出台、零首付的叫停，使不少人对这块“蛋糕”能否做大表示怀疑。但业内人士乐观表示，住房贷款这块“蛋糕”一定会越做越大。
有关报告显示，到2001年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积为20平方米，而国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，因此，今后10年我国房地产业将保持较快的增长速度。据了解，“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村30亿平方米。“十五”末期，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米，农村25平方米。届时我国城乡居民的住房条件将得到更大的改善，对国民经济的拉动作用也将进一步增强。对商业银行来说，这也是一个信号，它表明住房贷款有着广阔的市场前景。
据报道，今年6月份国房景气指数达到106.15点，连续16个月保持总体上扬，房地产业显示出强劲的增长势头。与此同时，随着住房制度改革的推进和各项政策逐步到位，调动了个人买房的积极性,更多的居民走向市场，选择自己满意的住房，从而带动了住房贷款的增长。目前在北京的个人消费贷款中，八成以上都是住房贷款，人们对住房贷款的需求是显而易见的。
业内专家指出，从迅速发展的住房贷款业务和买卖双方的巨大的需求空间来看，住房贷款业务将成为商业银行稳定的收益渠道和效益增长点，这是一块会越做越大的“蛋糕”。
住房贷款还须防范风险
住房贷款前景看好，但在其发展过程中仍存在一些问题和风险：
其中反映最强烈的是二级市场不发达，银行在遇到还贷风险时实际上没有处置抵押物的通畅市场渠道。为了规避风险，目前的普遍作法是要求购房者除将所购新房作为抵押外，还要提供一定的现金收入来源作为还款担保。例如，通常要求拆迁购房者必须把“货币拆迁”的补偿款等作为还款保证。这种作法实际是在要求 客户提供双重抵押。这不仅加大了房贷业务开展的难度，实际上也造成了可用于房贷的信用资源的极大浪费。
此外在不久前，一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。
其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80%的个人住房抵押贷款和不超过60%的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年北京个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2%。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素还有：能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
培育二级市场并不是一蹴而就的事，所以当前在防范住房贷款风险中，银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，甚至对逾期贷款可及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。