(这条文章已经被阅读了 81 次) 时间：2000-07-26 13:36:21 来源：单小海 (单小海) 原创-IT
施永青：我们的目标是做“冷”站
单小海
网络大潮席卷全球，电子商务遽成新宠。当前，国内的不少网站都在摩拳擦掌，准备通过网上交易，在房地产市场上分一杯羹。
究竟网上售房的可行性如何？为此，《万科》周刊记者单小海专访了香港中原地产（代理）公司的董事总经理施永青先生。施永青先生认为，在房地产交易中，网站最大的作用是促进资讯的公开和流通，不能不负责任地无限夸大网络的作用。
不是科技是财技
单小海：99年以来，香港兴起了一股网络科技热潮，多金(.com)、多叻（.net）威风八面。最近的贪多金（tom.com）上市，引发万人空巷的抢购风，不知施先生如何看待？
施永青：人人去抢的东西，不会好到哪里去，因为真正的好东西不是每个人都识货的。否则，这个世界上的富翁怎么这么少？
我没有去申请认购tom.com，我的投资哲学是人弃我取，而不是跟在人家后面去抢。更主要的是我对这个网站一点也不了解，我上去看过，内容既单薄又没有吸引力，更看不到它将来凭什么去赚钱。没有赚钱模式的公司，如何值得投资？！
现在本港的许多所谓高科技公司，他们不是在搞科技，纯粹是在玩财技，玩的仍然是早些年炒楼炒股的投机游戏。香港的资讯科技能否因为这股热潮而得到发展？实在令人担忧。
单小海：今天（2月29日），盈动成功收购香港电讯，这也许是网络公司踩出的一条新路。
施永青：香港电讯有点象大陆的国企，它的最大优势在于政府帮它搞垄断。但是现在市场开放了，新进入的竞争者又便宜，服务又好，手法又灵活。我个人认为香港电讯今后的日子会很难捱。
其实，如果这档生意前景看好，大东电报局都不会放啦。现在是英国佬想脱身，我们就个个筹钱给它脱身——我个人觉得盈动出的价钱偏高。
单小海：盈动上市以来，一直没有什么实际的内容，仍然是个大空壳。李泽楷利用股票市场的追捧推高盈动市值，来收购香港电讯。这也不失为一场由虚并实的捷径。
施永青：由虚变实当然好了，但问题是买了之后，有没有能力去改造、整合电讯这个庞然大物？另外，香港电讯问题重重，盈科从来没有管理过这么大的企业，是不是他接手就管得好了呢？
我没有信心。
做爱之后要生崽
单小海：据我所知，中原早在96年就开始结网，即使是在香港，也算是比较先知先觉的了。
施永青：中原原先只在地产买卖中扮演中介角色，但从95年开始，我们开始意识到一个崭新的资讯时代的到来。谁要是不懂得去适应时代的进步，谁就会被淘汰出局。
我们做的第一项工作是将全港的每日成交记录上网，我们的口号是“公开资讯、公平交易”。因为我们明白，靠垄断资讯赚钱的日子已经过去了。后来的发展证明，由于我们建立了一个更公开更公平的新平台，消费者反而更认同中原的代理服务了。
单小海：网站有冷、热之分。热站就是做很多新闻性、大众化的东西，希望网民天天点击；另外一种是冷站，就是比较专业的网站，它只针对自己的目标人群，提供特定的服务。不知道中原更属意哪种模式？
施永青：我们的目标是做冷站、专业的网站，让所有想了解楼市的人都知道中原网站，有交易时都来中原网站，这就足够了。我们不追求浏览人次，最紧要你买楼卖楼的时候来找我就可以了。
单小海：我访问过中原的网站，感觉很专业，内容也很丰富。在一片网站上市热中，中原有没有考虑将网站分拆到创业板上市，寻求更大的发展？
施永青：从99年中开始，不断有人游说中原网页上市，最近也有人提出收购中原的网站，但是我不会考虑。
单小海：为什么？
施永青：我说过了，现在他们玩的是财技，财技非我所长。如果跟着去玩上市游戏，就要按照它的游戏规则来玩。比如说，你就绝对不能太谦虚，说我慢慢做，做踏实，不行！你一定要吹嘘自己，不单是做香港的业务，还得有什么全球化概念，起码都要中国概念了；你还得吹自己要做网上交易什么的——老实说，我根本不信楼盘可以在网上卖。
风险基金进来投资，它第一时间就是想如何退出。因为它买的动机就是包装好，然后去纳斯达克或者创业板上市，捞一笔走了。
打个比方，这有点象男女关系，做爱当然happy了，但是你跟我做完爱，你拍拍屁股就走了，而我还要去生崽，还要自己把崽养大，岂不是好辛苦？
网络时代的笨想法
施永青：中原网站的发展，我有一整套自己的想法。现在的网络公司是为了卖网站，我不是卖网站，是通过网站来卖自己的生意。所以我现在不陪他们玩。
你小时候有没有玩过一种踩汽球的游戏？踩气球的最好策略不是去加入混战，而是猫在一边，等别人踩得筋疲力尽，才出来收拾局面。做网站也是这样，等他们互相拼得差不多了，我再去与他们正面交手。
所以从2000年开始，我们的网站又开始走低调路线了。我对他们的要求是，做更多脚踏实地的事，更好地改进。
单小海：我同意你的意见，当新兴市场回归理性后，进入成本会低很多。话虽如此，但是在网络时代，速度和注意力是很重要的，中原很可能会因为求稳而失去一些宝贵的机会。
施永青：或许我的想法不合时宜，但我始终相信，搞好内容比打广告更重要。
而且我有一个无法取代的优势，中原除了这个虚拟的网络之外，还有一个现实世界的庞大网络。中原在香港有一百六十几家分行，有二千名长年在一线搏杀的营业员，他们感应、收集、提供了大量、及时的房地产信息，所以我一定比那些从天而降、没有亲身接触市场的地产网站更有信息优势。
再说了，中原虽然没有天天去卖广告，但是我们做了二十多年的代理，二十多年积累的专业形象和知名度，不是卖几个月广告就能够赶得上的，我有这个信心。
不要夸大网站的作用
单小海：那么，网站建设对中原地产代理业务的意义何在？
施永青：其实，发展网站的最大意义在于，它能够改进中原交易的成本结构。
现在地产代理很大程度上依赖报纸广告、街面铺位，如果我们能够做好网上分类广告，让客户可以在网上搜寻楼盘信息，在写字楼里做交易，就能够大大降低皮费。
在报纸登广告，数目是有限的，而在自己的网页上，登几千个盘都没问题。另外，网上分类广告是互动式的，容易搜寻，而报纸广告密密麻麻，小一点的盘就很难找了，比如‘湾仔士多利道4号三楼’，才三行小字，怎么找得到？而且网站能够提供辅助性资料，你看这个盘，我马上可以提供这个盘最新的成交，看它几年内楼价的走势，竞争楼盘的资料。。。。。。是不是很优越呢？
我相信，只要我们把网站建好，会有越来越多客户来看我们的网站。这样，我们的报纸广告、铺租都可以大幅度地降下来。最高峰时我们一个月付600万的广告费，现在每个月只要二百多万，一年下来光广告费就可以省四千多万。另外，中原现在一个月给一千六百万的铺租，如果人们惯了在网上看分类广告，我就可以将交易场所搬到写字楼里—–这两项一年下来可以省上亿成本呢。
单小海：现在不少网站都对“网上卖楼”跃跃欲试，在大陆，甚至有结网人士宣称，网络与房地产“嫁接”所生成的网上售房，将是未来房地产的“时尚”。
施永青（大笑）：我不相信。
香港的法例规定，地产成交必须白纸黑字，在律师楼进行。在网上成交无法获得法律的承认，更谈不上法律的保障。前一阵香港有个代理行搞过网上拍卖，卖完之后，连买家都“失踪”了。
单小海：法例是有滞后性的，不能排除因应形势的变化而修改的可能。
施永青：当然，这个只是法律限制，法律是可以修改的。我认为根本的原因在于楼这种产品的物理性质，不同的物业不可能占有同一个空间。（施永青举起桌上的钢笔），这支笔和另外一支一模一样，一股汇丰股票和另一股也没有区别，但世界上没有完全相同的楼房。比如说，十八楼C座是无敌海景，D座却可能正对着山上坟场，同一座楼、同样的户型，给顾客的却是完全不同的感觉。
几年前我们就已经做开了网上看楼，但也就是看楼而已。这就好象征婚广告，你可能拿二十年前的照片来登，哪有凭广告来定亲的？就算有网上放映，我怎么知道拍摄者选择什么内容和角度给我看。另外，看是一方面，还要感觉呢，比如房间闷不闷，楼道通不通风，只有自己亲身感受过才能放心。。。。。。。城市只有这么大，买楼的银码又这么高，我相信客户一定要自己到现场看过才交易的。
既然这样，又何必多此一举再回到网上去交易呢？
我的理解，网络的意义是简化程序、降低交易成本，而不是增加不必要的烦琐程序，哪怕是所谓的网络潮流。
发表于2000年4月出版之《万科周刊》及chinabyte，《中国经营报》等转载