(这条文章已经被阅读了 58 次) 时间：2000-07-25 23:11:16 来源：单小海 (单小海) 原创-IT
潘石屹：喜欢在油里生存
单小海
最早知道潘石屹，是收到他寄来的《茶满了》，那是98年秋天的事。老实说，这本薄薄的小册子并没有太多深奥之处，但是他娓娓自然的叙述，有如一阵清风，给我留下了很特别的印象。
然后交往就渐渐多起来了，我知道他当年和几个朋友白手起家，创办了万通集团，现在该集团总资产已经超过38亿,在新兴企业中颇有名气；他在北京万通总经理任上开发的新世界广场，被誉为京城房地产发展史上的一块里程碑；他正在开发的现代城项目卖得很火，在北京风头甚健；他和利达行的邓智仁之间的恩恩怨怨，一度更是传媒关注的焦点……
但是我没有想到，我们的初次见面交谈，是
从《易》经开始
早上九点，保利大厦红石大厅，难得的好阳光穿越北京冬晨的薄雾，静静洒在茶几上绽放的百合花上，洒在潘宽敞的办公室里。
潘石屹穿着一件深蓝西装，小小个，一张娃娃脸，看上去甚至有点腼腆，但并不是所谓成功人士那种常有的矜持。我一边寒暄着，一边思忖着该怎样切入话题。
这时我注意到墙上挂着的一幅油画：一群小喇嘛聚在木楼上，似乎在等候晨祷。画的色调很清冷，小喇嘛们目光纯净，画面漂浮着一股朴素的力量。
“您似乎对这些神秘的东西很感兴趣？”
“是啊，最近几年我主要是干两件事情，第一是建房子，不断地建房子；第二就是读经，《易》经、《金刚经》，还有老子的《道德经》。”
在这个浮躁的年头，在房地产这个浮躁的行当，是什么使潘石屹选择了读经作为自己的业余兴趣？
“这些经书都是多少年来积累下来的东西，里面有很多值得琢磨的道理。”讲起读经，老潘简直有点眉飞色舞。“做任何事情，都需要一些外界的启发，做房地产也不例外。我觉得读经可以启发智慧，尤其是《易》经。一般的书你看一遍就够了，但是《易》经你看二十遍，每一遍的感悟都是完全不同的……当然，”潘有点不好意思地补充：“我的功力还不够，所以还是通过朱熹、南怀瑾去读《易》。原汁原味的《易》经，要看懂太难了。”
潘说，自己整天忙着和“物”打交道，很需要一些精神上的超越。“我也喜欢禅宗的东西，很生活，比较接近常人的智慧。这种智慧对我们从事的事业，对形成一种健康的心态，都是有很大关系的。”
虽然目前给自己的定位是一个开发商，但是潘说，他非常向往一种朴素和大气的境界。“我总是提醒自己，要有大的思考界面，不要使自己过分陷入细节，不要失去基本的方向感。这是最重要的。”
闯出一片“新世界”
但是如果因此把潘石屹看做一个高谈阔论的人，那就错了。熟悉潘的人都说，这个外表瘦小的外省人的每一次辉煌，都源自他长期的默默积累和不懈的自我提升。
潘石屹的老家在甘肃天水，麦积山附近的一个村子里。老潘说，爷爷是国民党的军官，爸爸读大学的时候，给打成右派送回了农村。“我们家成份不好，妈妈又长年瘫痪，生活很苦——那是西北最荒凉最苦的地方啊。家里有五个小孩，我是老大，两个妹妹因为养活不了，只好送给了山里的农民……”潘很坦然地谈起自己艰苦的童年，语气却很平淡。
也许正是童年的磨难，培养了潘石屹对成功的执着追求。恢复高考后，潘凭借自己的努力，考上了北京的大学。84年，毕业分配到石油部某局工作。对此，潘一直视为人生的一次重要机遇，“你想想，一个农村小孩，爸爸平反后才进的县城，现在在首都工作，这反差多大啊。所以我从心里面感激这个社会。”
但是这年轻人很快就不满足于在机关里坐着，一张报纸一杯茶地混日子。所以87年，在别人惊诧的目光里，潘石屹毅然辞职，蹦进了商海。
其实，87年的小潘，并不明白自己到底想干什么。他先是跑到深圳，在一家咨询公司打工。后来，当海南象一场突如其来的高烧一样热起来，这个年轻人又赤手空拳地跑到海南岛寻梦去了。“那时候海南很热闹、很自由，特别是对我们这些只有梦想的年轻人来说，气氛相当宽松。”谈起在海南的经历，潘的话语中仍然有淡淡的怀念。
更重要的是，在海南，潘结交了以冯仑为首的几个意气相投的朋友，大家都想干点事情，就合伙成立了一个“海南农业高技术投资联合开发总公司”，这个名字有点古怪的企业，就是今日万通的雏形。
1992年，潘石屹受命回京，创办北京万通。当这个28岁的年轻人重新站在北京的街头，面对熙熙攘攘的人群，心头飘过一丝惶惑：北京，我回来了，但是，我能行吗？他当时肯定没有想到，人生的第一次辉煌，正在他面前缓缓展开。
“92年，我连北京那几座大立交的名字都叫不上，就到处去找地。后来有人介绍块地，一看，也不错，是个地铁上盖地块，就拿下这块地，开始做万通新世界广场。”
“就这么简单。”潘说，做项目其实很简单：“是否选择一个项目，问三个问题就可以决定：1、产品质量是不是上乘？2、对于用户是不是方便舒适？3、是不是符合未来的发展趋势？”让多少发展商为之头疼的事情，在潘的眼里却远没有那么复杂。“你对人的需求有了一个基本的了解和把握，你去查一下这城市的规划，再去跑一遍市场，看一下有多少资源可以让你用，就够了。”
潘说，自己是在农村长大的孩子，所以他的思维方式，也是从最基本最简单的层面出发。这种举重若轻的思路确实让他受益非浅。
“当时我不太懂房地产，我就给自己请了位老师。”这位老师，就是刚刚从香港北上京城淘金的邓智仁。当时北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销、策划包装手法带到新世界广场，立马在市场上引起了轰动。
“万通新世界的销售，可以说是创造了北京房地产市场的一个奇迹。我们的写字楼销到三千六百多美金一平方米，是当时市价的三倍……广场12月24号才动工，11月初就销售了百分之七八十了——当时连一方土都还没有挖呢。当我们在开售的六天内拿到五个亿港币的回款，我们那些二十出头的小伙子们都晕乎了，一个个迷迷瞪瞪的。我一看不对啊，就赶紧跟他们开会，说大家一定要有平常心，我们要能经得起失败，我们更要经得起成功。”谈起万通新世界的辉煌，潘石屹仍然是一脸的兴奋。“你想，五个亿，这对刚刚成立的北京万通这样一小公司，意味着什么！”
“那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚，把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉OK ，邓先生死死抓着麦克风，一首接一首，唱得声嘶力竭，完全是疯了一样——我从来没见过这么唱歌的。那天冯仑（万通集团总裁）也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天，我去看他，说‘那天送你去医院……’冯仑说：‘我去过医院？’”
至今，在回顾北京房地产的发展史时，万通新世界广场和隐身其后的潘石屹、邓智仁，仍然是一个绕不过去的话题。
“我喜欢盖房子”
潘石屹一役成名，基本奠定了在京城地产界的“腕”级地位。但就在这时，他却离开了北京万通，离开了万通集团。
“万通新世界广场做完后，我和万通的几个合作伙伴发生了分歧。他们不爱好做房地产，他们爱好搞点金融啊航空啊文化啊电影制片什么的。我对这些（领域）找不着感觉。我不知道飞机在天上飞怎么赚钱，我不知道出一本书怎么赚钱。对我来说，这些都是很困难的事……。所以我就离开了。”
回首往事，潘石屹轻描淡写。但是我们可以想见，带着“原罪”出世（冯仑语）的新兴企业发生权力裂变时的种种可能。事实上，潘在后来的一篇文章里也写到“刚一离开，我的合伙人给我开了个批判大会，主题是正本清源。”这么一来，连以前的同事都不敢跟潘往来了。带着离开万通的巨大失落，又要面对这样的心理压力，潘每天晚上都做恶梦。“终于有一天，我病倒了”。
好在潘石屹并不是那种轻易就会被击倒的人。在他文弱的外表下，隐藏着一颗倔强执拗的心。大病一场之后，潘石屹反而觉得轻松了，“有一种脱胎换骨的感觉”。他决定从头再来。
仍然是在北京，仍然是盖房子。“我的感觉是在土地上面，是在房屋上面。”潘石屹看着我，一脸认真：“我是真的喜欢盖房子。”
潘石屹找到北京一轻局的局长。潘说，我现在（从万通）出来了，想找块地盖房子。对方说，地多的是，咱们一起去转转看。“我记得那天北京下着毛毛雨，”潘回忆说，“大概看了十四五块地之后，转到了东三环口红星二锅头厂这块地。”
“红星酒厂的设备是解放初期的老设备，酒糟的臭味熏死人了，是市政府强令拆迁的对象。周围是一大片泥地，后面是淤泥腐臭的通惠河，门前正在修桥修路，乱哄哄的。但是我说，咱们也别看了，就这地吧，就这样拿了现代城这块地。周围朋友都说，潘石屹你出来自己做，第一个项目找这么块地，后面是个臭水沟，前面一个烂泥坑，行吗？我说，行，要看发展，最关键的是看发展。”
在潘的辞典里，“发展”两个字有着特别的内涵。
“我曾经在Internet上下载过一张世界地图，是在傍晚从卫星上看地球，地图上灯光的亮度与人均GDP高度吻合……受此启发，我晚上开车横穿北京城：西边一片黑暗，国务院部委的办公楼没有亮灯的房间；东边灯火通明，有在办公室加班的、有饭店的灯光、有酒吧一条街的灯光……所以在做完万通新世界广场后，我把所有的项目都选择在东边。”
因为一片灯光而选择一个项目，听起来，潘的思维挺跳跃的，但事实肯定了他的抉择。今天的现代城，右手边的国贸立交正在改造，门前的京通高速公路业已开通，脚下的地铁复八线国庆前后也将正式运营。更让潘兴奋的是，经国务院批准，北京的中央商务区（CBD）从两平方公里扩为四平方公里，现代城又给圈进去了。“未来北京的CBD如同巴黎的拉德纺斯、东京的新宿，一定是最现代化、最繁华、最有人气的地段。”潘石屹仿佛在谈自己孩子的远大前程，语气里掩饰不住的自豪。
从再度携手到黯然分手
但现代城的销售并不是一帆风顺。
当年邓、潘二人携手做完新世界广场，邓智仁光佣金就进帐一个亿，可谓名利双收。于是踌躇满志大展拳脚，又接了西单国际大厦等项目，一时间好不风光。孰不料玫瑰园一役，一败涂地，一手育大的利达行亦拱手让人，只得蛰伏广州，闭门思过。
当潘着手开发现代城，他又想起了败走南粤的老搭档邓智仁。而邓智仁也希望借这个机会东山再起。毕竟，万通新世界广场的辉煌，是两个人内心深处共同的美好回忆。
但是98年的北京房地产市场，已经不是九十年代初的光景。在日趋激烈的市场竞争下，现代城的销售并没有象他们预期的那样火起来；更要命的是，98年的邓智仁和潘石屹，也已经不是当年的邓智仁和潘石屹。一个仍然处处以导师自居，另一个却已经不愿言听计从。矛盾就在这种焦灼的状态下郁积纠结。
俗话说，“屋漏偏遭连夜雨”。就在这当儿，北京市政府宣布推出大批量的经济适用房，其中的八王坟项目与现代城隔路相望，规划面积55万平方米，限价4500元/平方米，仅为现代城均价的一半。这就更让邓智仁觉得前路茫茫。经过一段时间的争执，11月，意冷心灰的邓智仁终于弃“城”而去。
对此，潘表现得相当冷静。“邓先生走了以后，我马上跟销售人员开了个会，我说，第一，邓先生（做销售）是非常有经验的，他离开以后，我们不要陷入一种低级趣味。为了尊重邓先生的感情，也为了尊重我的感情，不论邓先生做出什么事情，你们都不要在下面传闲话；第二条，我们现在一定要在短期内掀起一个销售的高潮。他们都说，潘总，你到北京做了这么多年房地产，你应该知道，北京的十一月已经进入销售的淡季了。”
“我非常生气，我说这样的一种情绪是绝对不能够有的。做房地产，信心是最重要的，既然决定了上这个项目，就一定要有热情、要有信心去把它做好。我说，真正把拿破仑打败的，是俄罗斯的一个冬天。我说，大伙儿可不要给这个北京的冬天冻住啊。我最后就给他们提了一个口号，就是‘在每一个销售人员的心中，烧起一把火，来渡过这个难关。’”
“当然，最关键的是，关于经济适用房，我不认为它会构成对现代城的冲击。因为我们是两种不同的产品，买现代城房子的客户，连看都不会去看经济适用房。”
事实再一次证明了潘的判断。从十一月二十号开始，“现代城的销售哗哗地上去了，最高的一天，卖了十七套。十七套房子，成交额就是三千万人民币啊。”
这离邓智仁弃现代城而去不到十天。
“北京的房价还得涨”
在北京地产界，潘石屹是有名的地段论者。“做房地产有一句名言，就是‘地段、地段、地段’，”潘说，对这一点，他比大多数发展商都更有体会，“我对到现代城看楼的人说，你们不要老在样板间转悠，应该出来看，出来看一看周围的环境，和环境的升值能力。”
为什么？潘解释说，在现代城的价值量里，建筑安装成本只占35％，65％的成本是地价、拆迁和市政配套费。“这65％都是由现代城的地段和环境决定的。所以做房地产，最重要的还是选择一个好的地段，地段选择好了，这个项目就成功了65％。”
这只是静态的分析。实际上，房地产是一个动态的概念。“一般的商品都会贬值，但是不动产会升值。砖会升值吗？水泥会升值？电梯？电话？装修？所有这些都只会贬值。那不动产为什么升值？因为这65％的地段呀！土地的价值在上涨，最终表现为房子的升值。”
地段是一个综合的概念，包括位置、环境、治安、绿化、基础建设等等。潘说，地段的升值与否与基础建设密切相关。“建设部的领导说，北京的房价太高了，别的城市两千块一平米，北京卖一万块。如果这么比，那北京的房价肯定是高了。”“但是很重要的一条，北京的房价高，是因为北京的基础设施好。内环、二环、三环、四环、地铁、机场……这都是政府用钱堆出来的啊。
象现代城，别人说潘石屹是现代城的建设者，我说这话不确切，应该说我和政府两个在建现代城。我承担的工作量是35％，政府承担的工作量是65％。为什么这么说？你看，政府投资一百亿修地铁复八线，这一百亿的投资是谁受益了？还不是现代城这样的地铁上盖物业；还有现代城后面的通惠河，世界银行贷款投了好几十个亿，眼看又要变成整个京杭大运河的上端，要变成一条旅游观光河了。这些都直接使我的现代城升值啊。”
潘说，自己之所以一直在北京做项目，正是因为看到了这一点：“当年做完万通广场，手上有点钱了，也曾经头脑发热，要全国化，要去别的城市搞开发。但是当我回到北京，一上机场高速公路，我就决定，就窝在北京，别的什么地方都不去了。因为北京市政府已经把市政基础提前做上去了，作为发展商，你好好盖房子就是了。”
“所以谈论房价，不能离开一些最基础的东西。”潘说，“如果北京房价低了，对发展商不公平，对政府就更不公平。那么大的投资，不在地价上收回，不在税收上收回，政府的财政怎么平衡？！”
当我问及潘石屹对北京房价走势的看法，老潘斩钉截铁地说：“我看降价的可能性基本为零。道理很简单，就因为近几年政府还要加大基础建设的力度。”他认真地扳起了手指头，“你看，建国五十周年大庆，二零零一年的世界大学生运动会，申办二零零八年的奥运会……如果咱们能把奥运会拿下来，我看北京的房价还得涨。”
在油里生存
经济适用房的“闪亮登场”，在北京地产界激起轩然大波。叫好者有之，质疑者有之，猛烈抨击者更不乏其人。作为一个体制外的开发商，潘石屹如何看待经济适用房的压力？
“经济适用房从根本上来说是计划经济的东西。因为它的思路是控制成本，并且通过控制成本来控制价格。政府说了，成本加上3％，就是价格，这样就把价格这种市场机制中最敏感最精彩的东西给阉割掉了。”
“我个人对经济适用房的前景不看好。但是，”潘话锋一转：“我们现代城一点也不担心（经济适用房）。因为我们不在一个层面上竞争。我打个比方，中国的房地产市场，不是清水一杯，它上面是油，下面是水。水的部分就是经济适用房，靠配给靠优惠靠减免，完全是计划经济那一套；上面的那部分就是油，它只有一个标准，就是钱，你有钱就来买房子，有多少钱就买多贵的房子。”
“至于我，我是一心浮在油里，尽量不让自己沉到水里去。也有朋友劝我，政府鼓励安居工程，你也做一些低档的房子吧。我说我不，我做的全是高档房。为什么呢？我就跟他们解释，我们都是在油里泡大的发展商，习惯了市场经济的游戏规则。以我们的角色定位和运作模式，只能在油里生存，一掉到水里，肯定会被淹死。”
“我相信，在这个杯子里，油肯定会越来越多。”潘的脸上浮现出笑容。
闲情偶寄山语间
除了给别人盖房子，开发商潘石屹在怀柔的大山里给自己也盖了一座房子。说是房子，看上去倒更象仓库，木头仓库。每逢周末，里面就挤满了形形色色的“朋友”，大家东看看、西瞅瞅，或者三五成群地在一起闲聊，肚子饿了，就聚到老潘那张硕大无比的餐桌前，用面包、红酒和菜汤把自己喂饱。
我第一次去老潘的山语间，就被那几个阁楼吸引住了。阁楼的四面都是大玻璃窗，透过窗户，可以见到奇怪而高的天空，蓝得有点恍惚。潘认真地告诉我，晚上睡觉的时候，可以看见一闪一闪的星星。看得见星星的房间，多好啊。
老潘说，盖这“山语间”是想逃开北京城的污染和喧嚣，让自己有静思的地方，现在……业界已经有人在风言冷语，说潘石屹“想做武林盟主”。但是，老潘说，没办法，谁叫自己喜欢和朋友们在一起呢。
只是，热闹簇拥的潘石屹，还读经吗？
总之，我所认识的潘石屹就是这样，绝非主流，也不强调自己是非主流，挺另类地活着，盖房子，搞搞聚会，然后，赚钱。最重要的是，有一幢看得见星星的房子。在自己的感觉里，潘石屹活得很自在，也很真实。
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