(这条文章已经被阅读了 288 次) 时间：2001-06-27 09:21:50 来源：窦毅 (amdk7) 原创-IT
写字楼信息化现状一瞥 本报记者 窦毅
对于北京、上海这样的大城市，其市区中以工厂为主的制造业越来越少，而从事信息业、服务业、商业等机构成为社会劳动主流，这些公司、单位，大部分是以写字楼作为自己的办公基地，随着公司的增加，京城写字楼也一天天地多起来。同时为了适应这些公司的现代办公需求，写字楼中的信息化工作建设开始为越来越多公司的关注，尤其是网络接入的需求。目前许多写字楼开始主打完善的信息化设施来吸引客户的入住，和建设生活小区一般，越来越多的高档写字楼推出宽带接入服务。写字楼本身就属于中小企业，而写字楼的租户更属于中小企业，反映他们的信息化建设将有助于IT产品供应者了解客户。为了了解京城写字楼信息化现状，笔者走访了几家不同规模的写字楼。从总的来说，写字楼信息化现状是极其不均衡。
在京城的众多写字楼中，大体可分为高档和中低档两大类。对于中低档写字楼，目前物业还多停留在提供房屋环境、安全保障等，比较低层次的。而高档写字楼除了尽于完美的基础设施，还提供大量先进服务，尤其是信息化方面：宽带接入、IDC存储……从发展来看，先进的信息化服务成为写字楼今后一段时间主抓的对象。
国贸中心
一位朋友和我说过：“先进的写字楼应该是所有房间全部联网，每个桌面有一根10/100M网线。”真的是这样吗？先进写字楼真的就这么简单吗？我走访了国贸写字楼部楼宇主任傅宾先生后，发现事实上建设一个高档先进的信息化写字楼真的很复杂。下面我们来分析一下国贸楼的情况。
在京城，最大、租金最昂贵的写字楼——国贸中心，位于北京长安街东头，在这里离机场相对较近，周围商务环境优异。国贸中集中了全球最大的石油公司、会计师事务所、律师事务所、银行、航空公司、商业机构等等驻京机构，此外还有一小部分IT公司、网站。全球500强中，有相当一部分入主国贸。方便的地理位置、齐备的配套设施是众多财主选国贸的原因。国贸有自己专门电话局，能够满足客户的总机及大厦分机的需求。在网络接入方面，与网通合资开设自己的ISP——时代网星公司。这是公版提供的服务，在具体到公司就要因人而异了。傅宾先生说：“国贸的信息化需求是很复杂的。”国贸用户中，基本资金都非常雄厚，但并不是说这些企业会不惜金钱。由于行业覆盖面广，对信息化（尤其对网络）的应用是参差不齐的，所以我们不可能提供一套公版的联网方案给每一位用户。每个用户需要考虑自己的具体情况，建设自己的网络。
首先，有一点不是全球500强就都有很大的IT需求。对于许多传统行业，如：大石油公司，他们的信息多集中在电子邮件交流，这些不需要太苛刻网络环境的应用，对这样的公司他们也许只需要个别的几台电脑安装MODEM就可以了。虽然他们是大客户，但对我们物业要求的信息化供应很低。
而对于一些网站从他们租用的面积和资金来说，并不是国贸中心的大客户，但信息化（尤其是网络接入）需求却很大。但这些客户会考虑自己与电信部分合作，在内部网方面，他们更有自己的网络专业人员，不需要我们的服务，况且这些公司的数据对安全性要求极高，他们不会将网络接入国贸的内部网上。
需求低的不用，需求高的也不用，那是不是说国贸不需要为客户提供信息化设备呢？当然不是了。对于目前绝大多数企业，良好的信息化环境是赢得客户的重要条件。为了满足客户在这方面的需求，国贸中心专门设立了自己的IT部门，主要提供电话服务，以及对一些公司提供网络接入服务。主要设备有：能容纳5000部分机的程控交换机；一组柴油发电设备；自己的小型数据中心。
对于在国贸的客户，在来入住的时候，见到的都是毛坯房，其内部网需要公司自己铺设，或找专业公司铺设。并不像我们想象的那样，一入住就拥有100M到桌面之爽。一般来说人数超过200人的公司就会有自己的IT部门，而规模稍小的，会寻求国贸提供的网络服务，还有就是100%的公司需要国贸提供分机、直线电话服务。
嘉里中心
嘉里中心是位于国贸北部不远的另一处京城高档写字楼，是国际知名的香格里拉集团投资的现代化，集嘉里饭店、嘉里公寓、嘉里写字楼于一身的大型物业管理公司。一直以来，嘉里的兴起一直和中国的网站热潮有难以隔分的情缘，由于嘉里中心在早期业主几乎清一色是网络公司，所以嘉里中心一直以来就对网络服务有非常大的注意。在嘉里工作的一位朋友对我说，目前中心物业开始像他们提供2M带宽的网络接入，对于公司日常的办公业务，发送E-mail和浏览网站，上述接入服务足够了。针对网络热潮的衰退，嘉里中越来越多的住户开始是传统的公司，这些公司虽然没有网站对网络服务的需求，但由于像263这样自己也做ISP的客户，他们不可能去使用中心提供的网络接入服务，事实上，在去年嘉里中心需要为网站提供的信息化需求并不多。所以随着更多的传统公司入住，嘉里的信息化服务反而需求更大了。为此嘉里和国贸共同建立自己的ISP——时代网星。
在饭店方面，嘉里有自己的计算机房，组建了专业的IT服务部门。全饭店在管理方面，应用以财务软件为核心的准ERP系统，客人在饭店任何一个消费地区的资金流立刻会汇总到计算机系统中。另外饭店还在建立、完善自己的网站，网站的主要功能除了将自己介绍出去外，还要是客人能够网上订房，以及网上预订其他服务。另外还寄希望于网站可以让员工一起参与起工作管理，为饭店的日常工作有所帮助。如：将饭店的客房入住情况放上网，在入住高峰季节让员工可以马上确定自己有没有房间提供给客户，而且员工可以时时知道饭店的经营情况，在员工交流中，将自己认为有待于提高的服务放进去交流，这样一方面带动了饭店信息流可以促进自身经营。另一方面，调动员工的参与热情加强企业凝聚力，有利于新企业“企业文化”的尽早产生。
“比别的地方贵不少”，一位常举办会议的公司人士提到嘉里中心的价格时说，但因为嘉里中心的网络设备先进齐全，所以许多公司宁可贵也要选择嘉里，以致后者被称为.COM大厦。
理工大厦
理工大厦是由北京理工大学兴建的一处京城中档写字楼，位于中关村南大街，离中国硅谷——中关村不足仅3~4公里。在地理位置上有得天独厚的优势。其租金平均4.5元/天·平方米，属于比较正常的水平（不贵）。因此吸引了大量高科技IT公司的加盟。笔者采访中，了解到在这个拥有大量高科技公司住户的写字楼，对于物业的IT需求是很特殊的，从目前来看，需求并不大，但从发展来看需求增长很快。在采访中，一直有一个问题困扰着我，因为确定选题时，我们凭空想象了写字楼信息化水平应该是什么样子——每个办公桌上有一个电话分机接口，有一个100M带宽的网线接口，再进一步想象，写字楼可以提供一个相对简单一些的信息中心，作为数据管理使用……而且越高档的写字楼就越应该如此，至少接近如此。但在采访三家后，发现现实与我所想是不同的，越是高档的写字楼，越要为住户提供越个性化的服务，即：用户入住前，都是毛坯房需要自行装修，建设自己网络设施，在建设中，可以向物业要求支持，也可以自行处理。等到租期满而离开时，还必须将房间恢复成毛坯原貌。理工大厦的相关负责人员向笔者介绍，像理工大厦这种档次的写字楼，入住的都是一些大中型公司（至少在财力上是这样的），国贸、嘉里更是这样，这些公司一般租用面积都很大，都在200平方米以上，这些公司租住后都是一个比较长期的过程，它们不会频繁更换自己的办公地点的，所以对企业内部的办公自动化网络建设要求比较高，从长远考虑不会要求只是拿来马上能用罢了，所以都会自己建设。但在建设中，需要物业的有力支持也是避免不了的，如：申请安装直线电话，申请大厦内部分机（现在几乎所有的中高档写字楼都拥有大厦的分机电话提供给客户），申请ISDN、DDN网络接入……这些大厦物业都是不另收费的，同时由于它们与电信部门有长期良好的合作关系，申请工作可以在很快时间完成，比如申请DDN接入一周时间足矣。那么随着写字楼在京城的不断增加这种格局就没有任何改变呢？在北京80年代末90年代初，敢于租用写字楼的还都是些国际大公司，后来国内大公司也开始加入行列，到现在随着办公格局的改变，国内有越来越多的小公司加入到写字楼中办公，尤其是中档写字楼。理工大厦也发现许多小公司入住后，虽然对大厦的收入贡献不是最大，但最大厦的物业要求却是比较大的。小公司入住后，对信息化的要求虽然不是非常高，但要求能够拿来就用，而且公司的网络建设许多都求助于大厦物业来完成，因此理工大厦的网络安装部门有时非常忙。就算结束后，在使用中一旦出现还要物业给予解决服务。而且这些公司有一个特色，租住面积小，租用信用不稳定，虽然如此但可以看到随着写字楼市场竞争的加剧，这样客户会越来越多，如果今天因为不能满足他们的需求而将他们拒之门外，明天你就会发现自己已经无法适应写字楼市场的竞争了。所以今天你可以看到众多写字楼都在有意地加强自己的信息化水平，虽然目前需求有限，但为迎接将来的竞争。
其他高档写字楼、饭店情况
去年，笔者在参加中国网络小姐决赛时，接到了当时的会场——北京国宾酒店的一份材料。上面写着：本酒店是一座e大楼。记者在酒店房间看到，这里可以自在上网，并有专门网线、宽带接口等。
其实这样的大楼在北京正多起来，北京饭店重新装修后和北京电信合作，率先开通宽带网，实现VOD点播，记者试用后发现，在这里上网下载一张图片，和我们平常拨号上网下载一段文字的速度差不多，播放风光片看不出有过多停顿。
日前，位于长安街中心的恒基中心正式安装宽带因特网系统，利用雅盛北京和263网络集团提供的宽带接入技术，使下载大型文件和图片变得省时省力，只需要一根高速数据线就可以让大厦内所有用户受惠，据称，它的连接速度甚至比普通拨号上网快300倍。
现在的e大楼都还处在初级阶段：上网方便、快速。而在一些跨国公司的办公场所，这种变化更加明显，记者在IBM中国公司看到，员工没有固定的办公室，每个人只要有一台笔记本电脑，随便放在某个角落里即可工作。
而在惠普大厦，你甚至可以拿着笔记本到处走动，借助无线通讯技术，它始终与网络连接，不会因为你换了地方不得不重新上网。“改造一个大楼的投资当然很大，但重要的是员工们的效率提高了，获得更自由的工作空间”，惠普中国公司孙振耀说。
北京写字楼概况
北京甲级写字楼市场从1995年以来的低谷中走出，现已呈现出一派繁荣景象。北京的甲级写字楼的租金水平已由前两年的平均15~20美元/月·平方米，上升到目前的30美元/月·平方米，CBD及其周边的写字楼租金水平还要高于北京市的平均水平。在今后两年内，由于许多在建项目在筹建之中，没有甲级写字楼大面积上市的压力，写字楼的租金稳中有升是必然的趋势。
现在，许多租用写字楼的租赁客户开始转向销售市场，原因有四。一是写字楼售价相对于租价涨幅有限，价位相对安全；二是北京各商业银行相继开办了写字楼按揭贷款业务，减轻了购置写字楼的大笔资金压力；三是购买写字楼可转为公司的经营资产，可以作资产抵押贷款，出租写字楼更为划算；四是部分国内客户购买大面积写字楼，除去自用面积外，其余外租可以借市场租金火爆之时，过一把投资业主的瘾。目前在北京甲级写字楼销售市场整栋购买，购买面积超过10000平方米的跨国公司中，如日本丰田、美国投资基金、保险基金等，其投资目的已十分明显。
从各行政区来看，写字楼集聚的两个区：东城、朝阳。综合租金均出现1%左右幅度的下跌，主要原因是部分项目调低租金；下跌幅度最大的是西城区，租金下跌2.19%。其中一个主要原因就是网络经济泡沫的不断破裂，使得许多网络企业关、停、并、转，从而缩小了对写字楼的需求。
据一些经济学家估计，“入世”给各个行业所带来的影响一般要在2~3年后才会显现出来。由此可见，对写字楼的需求也是如此。现在写字楼的租金高是因为供量小，但据仲量联行的统计数据表明，今年北京甲级写字楼市场的供量可达70多万平方米，朝阳区和中关村地区的写字楼供量占总供量的约70%。据保守的推算，在未来的2~3年内还将有百万平方米的写字楼上市。也就是说，当WTO真正开始发挥其作用的时候，市场上的写字楼也已不再像现在这样“宝贝”。
同时我们可以看到京城写字楼在近几年会有比较大的发展。
如今这样的新闻和宣传，开始被越来越多的写字楼管理公司推出——
中关村大厦提供全面解决之道
本报讯 鉴于中关村一直没有一流商务办公写字楼的现状，嘉海地产将投资兴建5A级智能化的一流写字楼——中关村大厦，并力争在3个方面能提供解决之道：为企业提供办公升级解决之道,中关村大厦的智能化设施将汇集世界上智能化大厦研究成果，充分考虑未来10年内企业办公模式趋势;提供品牌升级解决之道,中关村大厦的设计聘请世界知名的设计师，大厦的气质和风格足以帮助企业品牌升级;提供投资升级解决之道，购买写字楼，除自用办公外，对企业来说是一种绝佳的投资行为，中关村高科技园区的建设将使未来的中关村寸土寸金。（注：以上为过期新闻）