(这条文章已经被阅读了 21 次) 时间：2001-06-01 03:51:46 来源：温柔大盗李彤 (温柔大盗) 转载
北京宝氏华商经济发展集团董事长兼总裁 朱凤泊
创建北京太阳城国际老年公寓（以下简称太阳城）,是我们响应党和政府“为老龄事业做好事、做实事”的号召，抱着“为国分忧、为民解愁”的心愿，为老年人献上的一份充满爱心的厚礼；也是集团锐意改革、不断进取，对养老设施走社会化、产业化、民营化发展之路的积极探索和大胆实践。
1 兴建北京太阳城是时代和历史赋予我们的神圣职责
从21世纪人口老龄化发展趋势与社会对策的战略高度看，发动和利用社会力量兴建老年公寓、创办养老设施，是时代的需要，历史的必然，也是大势所趋。众所周知，人口老龄化问题已成为世界范围的一件大事，普遍受到国际社会的关注与重视。21世纪，人类寿命不断延长，人口老龄化将达到历史上前所未有的规模和程度。目前进入人口老龄化行列的国家和地区已增至72个，占世界国家总数的35.6%，即世界上三分之一以上的国家和地区已步入了老龄化社会。我国是世界上老年人口最多的国家，目前60岁以上老年人口有1.26亿，约占全国总人口的10.3%，已属老年型国家；预计到下个世纪中叶，全国老年人口将达到4.68亿，约占总人口的27.1%。北京市的老龄化形势更为严峻，1990年即成为老龄型城市。目前全市老年人口有188万，占总人口的14.6%；预计到2010年将达到230万，约占30%。中国的经济刚刚起飞，人口老龄化瞬间突至，将使我国社会面临“未富先老”的尴尬局面。据专家指出，新的千年里人类社会将无一例外都要进入老年型社会。就是说，新的千年将是老龄化的时代，是人类长寿的时代。
面对人口老龄化的挑战，宝氏华商经济发展集团在认真学习江泽民总书记关于“重视老龄工作，发展老龄事业”重要指示和有关老龄工作方针政策的基础上，从1997年开始，深入社会进行了大量的调查、研究和论证。集团看到了社会对养老市场的需求和老龄产业的发展潜力，坚信创办养老设施在我国会有广阔的发展前景。今后，“四、二、一”类型家庭会逐渐增多，一对夫妇照料双方四位老人的现象会十分普遍，社会养老的需求将会加大。我们深知“明天谁来养老”这个话题，已成为带有全局性、战略性的重大社会课题。养老已不再是简单的家庭责任问题，而将成为一个涉及社会方方面面的巨大系统工程。它不仅关系到养老问题自身的解决，更涉及到社会、政治、经济和文化等许多方面，对社会的稳定和经济的发展有着至关重要的影响。为此，在商贸领域奋战了11个春秋的宝氏华商集团及时调整、改变了投资方向和经营策略，确定要以发展老龄产业、贡献老龄事业作为集团今后的奋斗目标，决意向银发产业进军和转型，在北京创建一所大型国际老年公寓—太阳城。
在筹建太阳城工作过程中，我们自始自终牢牢地把握住三条原则：一是以市场经济运作为原则，实现市场机制与社会福利事业的衔接，提出了“福利性事业，经济型运作”的模式，并以此方式去建设这块具有无限商机的处女地；二是依据老龄化社会发展的各项需要，因势利导地把它作为一个真正的产业去发展；三是继承中华民族尊老敬老的优良传统，发扬社会主义制度的优越性，把太阳城作为社会发展进程中的减震器去建设。总之，为探索一条具有中国特色的社会养老与家庭养老相结合的新路子，我们努力尽到一个民营企业“为国分忧、为民解愁”的社会责任。
2 太阳城是专为老年人精心设计营造的家庭乐园
太阳城是按照国家制定的“老年人权益保障法”和“老年人建筑设计规范”要求规划设计、建设开发的新型老年住宅社区项目。它的设计和建设理念为“第三住宅—老年人的房地产”。
太阳城地处昌平区小汤山温泉疗养区，位于立汤公路东侧，温榆河南岸。东距首都机场17公里，南距亚运村15公里。社区周边拥有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪等，为老年公寓提供了优雅宁静的自然生态环境。
太阳城占地面积42万平方米，建筑总面积18万多平方米，建筑设施新颖独特。社区内绿化率达60%，并建有2万平方米的如意形人工联体双湖，楼台、亭榭、假山、雕塑、喷泉、草坪等自然景观和人文景观交相辉映，形成了一个美丽恬静的大花园。建成后的太阳城是一个名副其实的绿色生态社区，是一处宁静、舒适、高雅、别致的居住生活园区。
社区内的公益建筑设施有：老年医疗中心、老年国际交流中心、老年健身娱乐中心、老年文化教育中心、老年家政服务中心和老年购物中心等。其中，医疗中心由宝氏华商经济发展集团与首都医科大学宣武医院（北京老年病医疗研究中心）联合创办。其先进、完善的现代化医疗技术和设备，能够全面、准确地反映出我国在医治老年病方面的最高医疗水平和最新科研成果。住宅建筑部分：既有中西合璧的北京传统四合院，又有欧陆风情的单、联体别墅和格局多样的公寓。其中公寓有宿舍式、居家式、医护式等不同类型。宿舍式和医护式公寓又分为单人间、双人间、三人间、套间等居室。社区内不仅室内外道路全部为无障碍设计，管理服务上还采用了科学、规范、有序、高效的智能化先进物业管理系统。
太阳城的设计建造，充分体现了“以人为本、天人合一”的人性化、自然化思想。齐全完备的现代化设施，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标和探索社会化养老与家庭养老相结合的新型养老模式创造了良好的条件。
3 在建设太阳城过程中的几点探索和体会
宝氏华商经济发展集团是一家股份制民营企业。兴建这样一个规模大、投资大、回收周期长的社会福利项目，没有现成的例子可供参考、现成的经验可供借鉴。一切都只能靠我们在实践中反复摸索，不断学习，积累和总结经验。能以此方式为老年人办一件好事、实事，我们既感光荣，又感责任重大。因此，在建设太阳城的过程中，我们既要从弘扬中华民族尊老敬老传统美德和适应人口老龄化战略高度出发，坚持“孝道、仁德、诚信”的人文理念；又要遵循市场经济发展规律，努力探索一条社会福利与市场机制相结合的新型运作模式。在工作实践中，我们获得了一些宝贵的体会。概括来说有五个方面：
3、1 福利性事业、经济型运作
太阳城的项目具有很强的公益性。但在坚持福利性质不变的同时，必须要与市场经营机制紧密地结合起来。从实现利益的均益性出发，既要充分考虑到老年人的利益，也要考虑到企业的持续发展。在体现太阳城公益性方面，我们在社区环境、各式住宅和配套设施建设上，均力求对老年人给予种种照顾。例如：为方便老年人的活动与出行，社区道路全部实现无障碍化设计，在走廊、楼梯等处均设有安全扶手，并提供免费的电瓶车、班车。2万平方米的人工湖占地30多亩，需资金700多万；社区的绿化需资金约1000万；社区内还建有10几个公共厕所，且全部安装有紧急呼救及监控系统。此外，太阳城还加大投资力度，为老年人提供更多的交友、学习、锻炼的活动场所，创造出更加美好的居住和生活外部环境等等。这些投资不能摊到售房之中和老年人头上。所以，我们在运营模式上坚持规模化经营，按市场经济规律办事，灵活掌握经营技巧，以实现利益的均益性，达到“为国分忧，为民解愁”之目的。我们有信心在太阳城建成四年后拿回全部投资，除少部分人持有太阳城房屋产权外，其余大部分房产依然归集团所有。
3、2 第三住宅——老年人的房地产
目前，全国每天就诞生一个楼盘，但没有一个楼盘真正是为老年人建造的。房地产方面的商品，三分之一的北京人没有自己真正的房地产品牌，而太阳城是自己的商品，自己的品牌。
我们首次推出的“第三住宅”概念，是房地产业的一个创新理念。一方面，我们把人的一生分为三个阶段：从出生到成家立业后离开父母独立生活为第一阶段；从年轻夫妇抚育孩子长大到自己从工作岗位上退下来为第二阶段；老夫妇一起度过的晚年生活为第三阶段。在人生的第三阶段，按过去习惯和定式，老年人主要是颐养天年。可随着科技进步，寿命延长，一个人从工作岗位上退下来后还有几十年的光阴。在这段时间里，老年人不仅仅是享受，还有一个发展问题。也就是说，人一生从小到大，最终还有一个实现内心夙愿和继续为社会作贡献的问题。另一方面，从年龄段划分看，2000年9月在阿根廷马德普拉达市召开的第五届全球老龄大会上提出的老龄战略思想，明确把60—85岁的老年人称为“第三年龄”，这与我们提出的人生第三阶段不谋而合。这个阶段的人群，应该是生活在阳光和草地上的人群。专为第三阶段或第三年龄老年人营造的舒适、高雅的盛世家园，我们把它称之为第三住宅——老年人的房地产。建好第三住宅，不仅是我们在情感上的追求，而且是在思想上的追求。所以，我们严格遵循中华人民共和国建设部、民政部关于发布行业标准中《老年人建筑设计规范》的规定和要求，按照“六个老有”的原则，设计和建造了太阳城。
3、3 社会化养老与家庭养老有机结合
中国五千年来的孝道文化是养儿防老，而养老方式则是传统的家庭养老。据调查，目前我国70–80%的老年人是在家庭中养老，在农村就更高，达90%。造成这一状况主要有三个方面的原因，一是多数老年人经济收入水平较低，尚难承受社会养老设施的收费标准；二是社会养老设施数量不足及条件有限，满足不了老年人的入住需求和愿望；三是传统观念和社会舆论构成强大压力，老年人及其子女心存顾忌。但无论怎样讲，今后，养老对社会的依赖程度肯定会越来越大，老年人及其子女希望社会提供各种养老服务的呼声也会越来越高。能不能产生一种既保留家庭形式又能得到社会化养老服务的全新养老模式？这是大家都十分关心的、很有实际意义的问题。太阳城的建立，则为解决这一矛盾提供了重要思路和有效方法。它把社会化养老功能与家庭养老形式有机地结合起来并融为了一体。 为满足老年人家庭的特殊需要，太阳城在设施建设上充分考虑和体现了社会化养老与家庭养老的结合。如有的家庭老年人渴望享受天伦之乐，却因住房原因不能同儿孙住在一起，则可举家买房搬到太阳城居住式公寓；有的老年夫妇子女都在国外或外地，还有的老年人丧偶后独自居住，既无人照料又倍感孤寂，则可选住太阳城的医护型公寓。无论以何种方式住进太阳城，老年人都会在太阳城得到精心的生活照料和精神慰籍服务。这是太阳城创建思想中的一个重要内涵，是太阳城在养老模式上的一个重要创新，也是对太阳城为老龄事业作出的一个重要贡献。
3、4 灵活多样的入住方式
太阳城是一处文化氛围较浓的老年公寓社区，它定位于深厚的文化底蕴和高尚的思想情操，从而形成社区独特的风格和高雅的品位。太阳城决定拿出一部分（50套）住宅，对烈士父母和专家、教授、劳动英模中有特殊贡献的老年人给予特殊优惠，这样既可体现太阳城孝道、仁爱的精神，同时又可吸引各方面的优秀专门人才入住。随着大批高学历、高水平、高层次人才的入住，太阳城的优势将会逐渐显示出来，也会给我们带来更多的商机。
太阳城的入住方式，还将采取返本销售、置换服务、租赁租住、银行按揭等多种不同形式。集团将通过各种渠道、各种形式、各种活动增加收入，来提高太阳城的入住率和回报率。进而增加企业的经济效益，弥补差额，实现集团与住户双赢的局面。
3、5 走产业化发展的道路
改革开放以来，随着经济发展、社会进步和人民生活水平的提高，随着住房制度改革和人们对改善住房条件要求的日益强烈，我国房地产业不断发展壮大，呈现出方兴未艾的大好形势。宝氏华商集团目前在房地产业队伍中还是一个新兵，还缺乏足够的经营经验和成就。但我们决心在很短时间内，要走到这支队伍的前列。我们开发和起动老年人房地产，就是要率先突破这一领域，填补这项产业空白，推动养老经济的全面发展。今后，老龄化趋势不仅会使社会的养老需求大幅度增加，而且也会给房地产业注入新的活力，带来新的变化。
我们在建造太阳城这个大型老年公寓社区时，不仅在创意上坚持福利事业与市场机制的衔接，使之发挥社会减震器的作用，同时还在总体规划和具体设计的每个环节中努力体现出它的前瞻性及创新精神。我们要使其成为一种新的思想理念的表现物，成为一种新型经济模式的代表作。21世纪房地产业追求的是品质和品位，太阳城就是为老年人建造的高品质、高品位的经典之作，是成功者的住宅。太阳城标志着入住者的身份，引导着住宅消费的新时尚，也激励着创业者的奋斗精神。作为民营企业投资大型老年人房地产业，在全国我们尚是第一家。
今后，我们拟分两步走：第一步，与全国风景秀丽的旅游城市中的老年公寓进行契约式合作，开展连锁式疗养置换服务。这样，老年人只要花一份钱，便会拥有几十个家。他们可自己选择菜单，安排疗养行程，尽情领略祖国各地的风光。这种“候鸟式“疗养，不仅使老年人受益，还可盘活各地的养老设施。到目前为止，我们已同深圳、大连、青岛、哈尔滨等10几座旅游城市中的老年公寓签署了老年人置换疗养服务协议；与美国夏威夷ARC集团、加拿大温哥华亚太投资有限公司等国外老年公寓签署了连锁型置换合作协议。第二步，在条件、时机成熟后，还要进行股份制合作，真正形成养老设施的产业化，在国内外建造更多的太阳城。目前已签署了同深圳合作建设“深圳太阳城”的协议和由美国新泽西、加拿大温哥华投资建设太阳城分城的协议。
太阳城是老年人居住生活、颐养天年的好地方。我们将千方百计、全力以赴地为老年人提供最好的养老设施和养老服务。现在我们已经开始抓服务质量管理和组织队伍建设，尽早做好老年人入住前的一切准备工作。
我们决心要把太阳城办成全国社会养老设施的示范基地，办成真正的老年人盛世家园。