(这条文章已经被阅读了 46 次) 时间：2001-05-21 10:24:05 来源：郭为中 (郭为中) 原创-IT
主编让我去采访张宇的时候，我并没有想起他是谁，及与我们这些90年代初毕业的大学生的生活有什么关联。主编便在电话里，耐心地告诉我张宇的一些经历，文华行、外滩京城（现上海科技京城）、东海广场，这些名词就跳了出来，深深地把我拉回到90年代初，上海的那段荣景。
认购证，外销房，上海商城，利达行，联谊大厦，瑞金大厦，虹桥开发区……都是属于那个年代财富和荣耀的名词。
其中，还有文华行。
好久没有文华行的消息，它现在怎么样？为什么曾经叱咤上海和香港地产界的文华行，最近几年在业界悄无声息？
最近张宇非常兴奋，先是上海的黄浦区和南市区合二为一，接着是搁置已久的新外摊规划方案，终于要启动了。为此，他已等待了整整7年。市政府已经把包括浦东的沿江两岸，命名为上海的中央商务旅游观光区，美国的SOM设计事务所已经在出规划方案。而他7年前从南市区批租的那块地，正好在北外滩和南外滩的交接处，处于新外滩的中心位置，和对岸的金贸大厦和菊园遥遥向望。
往事绵绵，张宇也来不及回望。他需要的是行动，抓住这等待已久的机会。
做香港人
关于文华行老板张宇的创业故事，其实也同许多七、八十年代大陆去香港闯荡的人的经历差不多。投靠亲戚、过语言关、心理适应、打工、创业……
1976年，30岁的张宇终于获准从上海去香港定居，离开了带给他苦难的祖国，去投靠他的大姐。
他来的正是时候。七十年代后期，是香港房地产起飞的前夜。
当时，有大量的人口涌入弹丸之地的香港，加上港府的限量批地政策，和国外公司为进军大陆市场，把香港做为前哨和桥头堡；而大陆也把香港做为了解国外市场的中间站。热钱、大量的人口涌入香港。造成房产大量不足。大量的港人回国探亲，大量的大陆人也涌入香港，其中最成功的是荣志健——前中信集团老板荣毅仁的儿子。当时，国外公司为进军大陆市场，把香港作为前哨和桥头堡，而大陆也把香港作为了解国外市场的中间站。热钱、大量的人口涌入弹丸之地的香港，加上港府的限量批地政策，造成房产大量不足。
如此好的契机，使大量涌入香港的外来人获得成功，其中不乏怀着梦想、勤奋的大陆人，最具代表性人物是荣志健——前中信集团老板荣毅仁的儿子。
最初的几年，张宇在香港过适应的生活。学广东话，熟练他本来就不错的英文，了解资本主义社会的人情世故。
刚到香港时，他的口袋里只带着100元港币。他先在他大姐的洋服批发门市部做杂事。他很机灵，但又是个自尊心很强的人，他不愿在自家人那里讨口饭吃，而且，象他这样受过毛泽东思想教育和并被其深深影响的人，都有着某种理想主义的色彩，和远大的目光和抱负。于是，他找到了一份没有工资的工作——家用电器推销员，把一台台电冰箱、电视机、洗衣机推销到香港的寻常百姓家。一般推销员每天晚上八九点钟就收工，可是他直到深夜12点还舍不得休息。始终不知疲倦地工作终于有回报，张宇推销家用电器的营业纪录，终于超过了广东籍的推销员，在公司里名列前茅。老板吸收他为正式职工，还有意聘请他当主任。
这时候张宇已经开始隐约有些目标，他要在香港建立他的地位。而在香港这个金钱至上的社会，只有赚许多钱，才会获得别人的尊敬。
接着，他开始了推销电脑收银机的工作。电脑收银机的销售对象是商店、企业、公司，他估量自己的实力还不及同事。就主动要求干最苦的差事，负责郊区、农村的推销。日复一日，他仔细观察、反复揣摩着客户的活动规律和心理状态，总是找他们最空的时间去谈生意，因而备受欢迎。工作不到三个月，公司老板要提升张宇当副经理，还许诺以后可以取代正经理的职务。这是对他工作实绩和经营能力的肯定和赞许。
但他还有更大的野心，他要自己做老板，他相信，只有自己做老板才能赚更多的钱。于是，他又一次婉辞了老板好心的挽留。
“文华张”
从此，张宇结束了为他人作嫁衣裳的生涯，开始自己做生意。先是办了一个“大卫贸易行”(大卫是他的英文名)，推销果汁机和凉茶机。可是，由于雇用的两个工人得罪了客户，贸易行开张不久就关了门。
而这时候，正好引来了香港房地产起飞的曙光。而张宇，这时候已具备了在这个行业叱咤风云的众多良好条件。流利的广东话、几年培养成的得体的衣表、家穿传的老上海克腊风格、比港人更吃得起苦的精神、宁波人机敏的头脑、做过英语教师的口才。
进入房地产中介行当，对张宇也许是个巧合。据香港《资本》杂志1994年12月的一篇报道：张宇第一次接触地产物业，是替朋友出售了锦绣花园一个单位，朋友给他1,500元（港元——笔者注）时，他自言脸儿立即发热，非常尴尬，后来，几经朋友的开导，方接受这笔酬金。他说：“那1,500元相对于自己在中国当教师时48.5元人民币的月薪，高出不知多少倍，可能就是这笔酬金，使我开始对地产业产生兴趣，同时，也激发起我要在地产界创一番事业的雄心。”
张宇称，他之所以将店名定名为‘文华’，是因为当时与朋友研究这项开业计划的地点正是在文华酒店，他不过是顺手拈来罢了。至于开业资金，则仅靠他在1977年参加香港国语比赛时赢得亚军的3,000元奖金。他在香港闹市区的铜锣湾租了一个写字台。当年文华地产以代理买卖大型屋村物业为主，例如美孚、太古城、沙田第一城、康怡、杏花村、锦绣花园等。
到了1985年，张宇以‘置业安居业，服务一条龙’为口号，成立安居乐有限公司，除取代文华地产的住宅楼宇买卖之外，更为屋村住户提供装修、代聘女佣、灭虫、搬运……等多元化服务。“安乐居”服务是微利的，比如杀一回虫子，清洁一次房间只能挣十几元、几十元港币；可是由于真正做到了“顾客至上”，却能为公司招徕更多的客户，在取得经济效益的同时，又广交了一批朋友。张宁曾经深有体会地说过：我是把“为人民服务”的思想具体运用到服务行业上，既重信义、又获利润。正因为如此，他的事业才兴旺发达，蒸蒸日上。
1988年，张宇凭着十年地产经验，重组公司架构，正式成立文华行地产顾问公司，专业物业投资策略、商业楼宇买卖和建筑发展，而楼宇买卖则仍归安居乐处理。文华行既做小生意，又做大生意，双轨齐下，大展身手。由于经营有方，几年之中，获利数以亿计。新闻记者纷纷登门采访，不少人远涉重洋，慕名前来请他作投资顾问，有的期刊还以他的肖像作为封面，一时名声鹊起，成为港埠崭露头角的风云人物。
张宇在1985年成立了科伦集团有限公司。“以科学头脑及人伦相亲为本做生意，即赚钱又不违背良心。”科伦成立之后，第一宗买卖是购入美孚新村54个不按揭住宅单位，张宇用了两个半月时间成功说服全部单位的租客。当时他每晚不厌其烦地带着属下逐家逐户叩门，与租客诚意地相讨有关细则。张宇说：“我以互利为原则，态度是友善而非敌意……总之，在处理事情方面，灵活一点就是。让人一步，海阔天空是做生意的宗旨。”张宇在地产界有文华张的称号，而业内友侪更称他为快枪手，因为他洽谈生意时非常爽快，且速战速决。
嗣后，他再接再厉，先后在香港、澳门、新加坡、马来西亚等地设立了自己的公司，而且拥有张氏标记的写字楼、商场、商业大厦和豪华住宅。刚到香港时抒发的青云之志，终于在十多年的日夜工作、惨淡经营和奋发进取之中，得以逐步实现了。
文华行转战大上海
张宇回来了。这时距离他离开上海去香港已12个年头。
1988年，上海谨慎地把虹桥地区作为一个试点：专门针对外商办一个集中的办公和住宅区。这时候，上海人乃至全国对上海微词颇多，因为上海在之前的开放初期，被深圳和广东超越了。上海人拥挤地住在破旧不堪的老房子里，许多人去南下打工，而外商也不愿来上海投资，因为几乎没有好一点的办公和住宅楼。
张宇很敏锐，他把虹桥开发区看作上海即将大开放的一个标志。谁不知道上海的历史，谁不知道上海在中国的重要地位。
太阳广场，这是张宇一辈子也不会忘记的一段历史。如今，它耸立在虹桥众多的大楼中，成为一个永恒。它是上海第一块在对外公开招标土地上建立的楼宇。日商孙忠利花了2800万美金中标。而中介人就是张宇。他赚了1%——28万美金。
虽然钱赚得不多，但张宇看中的不是这个。而是它为张宇在上海建立了某种名声，并打通了上海的许多关节，市政府也看到了他的某种能力和威力，把他待若上宾。
于是，他在上海展开了他的蓝图，成立了上海金城房地产咨询有限公司、上海文华行房地产顾问有限公司和上海安居乐物业管理有限公司。上海文华行房地产顾问有限公司是他的重心。
张宇又踏准了节拍。上海的开放政策一昭示天下，外商便纷至沓来，一时，上海的高级写字楼和住宅楼，价格飚升，供不应求。
到了90年代初，香港的房地产中介行在上海独领风骚，房产开发商几乎是求着利达行、文华行等做代理。
这是由于当时的上海时代背景造成的。当时的上海人都是拿着几百块工资过日子，买楼对他们来说，几近天方夜谈。所以，造成了建造的楼盘大多面对海外市场销售。
同时，大量的外资和部分的上海本地房地产开发商，或摸不准房产销售的脉，或根本不懂如何销售。因此，有海外基地和资源，又有代理专业经验的文华行优势凸显。
一时，只要能得到利达行、文华行的代理，几乎就等于成功了。
当时，更以豫园商城国际购物中心、外滩京城在香港的火暴销售达到了顶峰，前者由利达行代理，而后者就由文华行的代理。
这时的张宇的威望和实力，达到了最高点。
遇挫
随着在房产中介上的成功，张宇信心爆棚，开始进入利润更大、风险也更大的房地产开发业，以及休闲行业。先后在苏州开发宾馆；在浙江余姚投资几千万美元，兴办中外合资的宁波四明湖旅游房地产开发有限公司，开度假村和游艇会；在上海哈密路开发公寓房；买下南市区最好的地块——南外滩49号地块的50年使用权。
同时，在上海开了高级茶馆；在杭州和香港开了天外天杭州菜饭店；在1992年8月，作为香港东方艺术中心有限公司总裁，与上海展览中心总经理黄伊多共同策划成立了上海第一家具有异国情调，集休闲、消暑、娱乐、饮食为一体的露天夜总会。
但是，事先没有太多的征兆，到了90年代中后期，大陆房地产和香港房地产都发生了突如其来的变化。楼市的荣景突然停止了，好象之前的一切都没有发生过。
先是大陆开始由通胀转为通缩，大量的国有企业面临危机，各种商品几乎都由紧缺转为过剩，国家对高级楼宇、别墅发出缓建的指示。政府力压房价。许多高级楼宇既租不出去，也卖不掉。
在香港，在97年楼价终于在上涨了10几年后，达到了顶峰，然后一路下挫。目前楼宇的楼价只有97年的一半。
张宇受到全面打击。
在上海，代理的高级楼盘开始滞销，开的几家文华行的门面店先后关闭，上海总部也从租用市中心的东海广场，搬到了自购的巴黎花园，管理人员和销售人员纷纷辞职。
投资的苏州东方居宾馆生意萧条；余姚的高档度假村和公寓也销售不畅；与虹桥古北开发区合资的安居乐物业管理公司也因合作不顺，遭遇停业；只有在哈密路投资的公寓销售不错。
一直为他在上海提供供血功能的香港楼市，损失也很大。据接近他的人士说，97后楼价的暴跌，让张宇在香港损失了3栋楼。
而令他最为伤心的，是买下的南市区最好的地块——南外滩49号地块。1994年，他买下了这块标价2800万美金的南市区最好地块——南外滩49号地块的50年使用权，并支付了700多万美金。他看好外滩，因为上海是依黄浦江建立的城市，黄浦江就是上海的血脉，旧上海外滩磷次栉比的殖民大楼，也证明了这里的商机。
张宇的眼光是对的，但是把握的时机却错了。这时上海的总体格局和决策却发生了重大、也是震惊全国和全球的变化。上海关注起了黄浦江的对岸——浦东。要依虹桥开发区的成功案例，再造一个金融开发区；建立大型的工业园区；再造一个新机场；等等大规模的举措，全部在张宇地块的对岸。
建立浦西新外滩的工程被延后了。想在上面建立他上海事业里程碑的科伦广场，也只成了仅仅是纸上的蓝图和模型。
后园也起火。张宇公司的内部发生了矛盾。协助他打理公司的2个侄子、1个侄女，因意见不和，离开了张宇的公司，另起炉灶。
问起这段经历，张宇不愿深谈，只说失误原因在于家族式的管理，“当时没有及时建立现代化企业管理制度，”他说，“当时别人都说，张宇就是文华行。”
其实，当时遭受同样命运的远不止张宇一人。利达行的邓智仁输得比他更惨。利达行是香港房地产中介行的老大，但一夜之间，利达行就倒下破产了。
张宇在痛苦地等待和徘徊。
建立新外摊，重建文华行
在张宇等待的同时，上海仍在大踏步地前进。地铁、高价桥，大规模的市政动迁、大规模的绿地、大型的住宅小区、轻轨，纷纷建起。大上海，焕然一新。楼价，也在1999年达到谷底后，开始爬升。
张宇做不住了，他要拾起他的威望，收复失地，圆外滩之梦，冲建新文华行。
（问：《东方经济》，答：张宇）
问：您对新外滩的构想是什么？
答：豫园地区是上海人气最足的地方。如果把从豫园到黄浦江两岸都连成一片，那才能真正形成海派风格，形成一个上海的旅游、休闲、生活、观光中心区。而现在，淮海路、南京路停车条件不够，而将来上海是个“有车阶级”，应该有一个广阔的区域，提供他们更好的休闲环境。而现在有这个条件。复兴路打通贯穿以后，豫园本来就在南外滩在后面，如果把豫园和外滩连成一片，那么，这个新外滩既有上海的老海派文化——豫园，又有北外滩的殖民文化，加上以后南外滩的新海派文化，和对岸的浦东新景观，这里就是上海海派文化集大成的地区。
问：美国SOM设计事务所已经中标，现在它规划得如何？
答：因为市府方面要大大地扩大这一规划，原来是到南浦大桥，现在要把沿江南面地区也包括进去，估计SOM7月份拿出方案。
问：您对SOM怎么看？
答：SOM有它的长处，也它的短处。我们不能全盘学美国。希望上海负责规划决策的人士，能多参考其他国际大都市的状况，比如香港维多利亚港、悉尼港。我准备组织上海的一个考察团，去看看其他国家大都市的沿江沿海规划。另外，依据我10几年在在中国房地产上的经验，明年我准备写一本书，关于中国房地产的回顾和发展。
问：您对上海、香港和台北的比较，怎么看？
答：台北现在已经不能和上海比，上海的建筑和城市规划已经超过了台北。香港现在和将来也不能和上海比，因为香港毕竟是弹丸之地，发展有限。
问：您对您批租的南外滩49号地块，现在怎么想？
答：原来批租的5600平方米肯定不够了，我现在计划把它扩大到6万平方米。估计投资在3到4亿美金。
问：那资金从哪里来？
答：我准备去海外招商。不要忘记，我本来就是搞策划的。太阳广场就是我策划和招商引资的，我并没有在上面投入资金。我准备去台湾招商引资，以及其他东南亚地区。这是我的强项，我对那里比较熟，那里的操作流程我懂，许多人际关系也在那边。
问：回顾您的房地产事业，您认为什么是它的关键？
答：时机加地段。Location固然重要，但时机更重要。
问：对于文华行的将来，您的计划是什么？
答：今年下半年，我准备重组文华行。引进国际上的著名的会计师、建筑师和测量师，建立股份制企业，建立现代化管理体制。
张宇简历
祖籍宁波余姚临山。
1946年出生于上海。
1965-1969年，就读于上海师范学院英语系。
“文革”期间，在山东某军垦农场当场员，接着到济南军区文工团当京剧演员，后来又在聊城地区阳谷县一个中学担任英语教员。
1976年，他获准去香港定居。
1985年，在港成立安居乐有限公司、成立科伦公司。
1988年，在港成立文华行地产顾问有限公司。同年，为日商孙忠利代理买下上海第一块对外资公开招标土地。后在该块土地上建立太阳广场。同年，成立了中外合资上海金城房地产咨询有限公司。
1989年，成立香港文华行地产顾问有限公司上海办事处（1993年，升格为上海文华行地产顾问有限公司）。
1994年，购得上海南市区（现并入黄浦区）南外滩49号地块50年土地使用权。